二手房怎樣辦理“資金監(jiān)管”

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　　一、二手房資金監(jiān)管你問我答“流程篇”

　　1、問：交易二手房時怎樣辦理“資金監(jiān)管”？

　　答：在市各交易大廳均專門設有“資金監(jiān)管”的服務窗口，提供資金監(jiān)管、轉(zhuǎn)移登記“一站式”服務。

　　2、問：辦理“資金監(jiān)管”需要提交哪些材料？

　　答： ①《二手房買賣合同》； ② 《房屋所有權證》； ③ 買賣雙方身份證明； ④委托他人代辦的，需提供經(jīng)公證的委托書;⑤其他所需材料。

　　3、問：辦理“資金監(jiān)管”的交易會不會很長時間才能拿到房證 呢？

　　答：辦理“資金監(jiān)管”不會延長時間，相反在確保資金安全的前提下，按照轉(zhuǎn)移登記規(guī)定的時限內(nèi)出證。

　　4、問：辦理“資金監(jiān)管”，賣房人什么時間可拿到房款？

　　答：房屋所有權證辦理到發(fā)證環(huán)節(jié)，銀行就會把房款轉(zhuǎn)入賣方預留的個人賬戶上，賣方可隨時到就近的儲蓄網(wǎng)點取款。

　　5、問：按揭貸款買二手房的可以申請資金監(jiān)管嗎？

　　答：可以。

　　6、問：辦理資金監(jiān)管，申請貸款，是否需要產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完后，再辦理貸款手續(xù)？

　　答：不用。在參與資金監(jiān)管的六家銀行的任何一家按揭貸款買房，在申請二手房轉(zhuǎn)移登記前就可以申請貸款，不必等新房證下來再辦理貸款手續(xù)。

　　7、問：我已辦理了“資金監(jiān)管”，但又不想辦了，怎么解除監(jiān)管手續(xù)？收取我的違約金或者其他費用嗎？

　　答：如果買賣雙方的交易因故不能繼續(xù)辦理，到交易保證機構申請解除資金監(jiān)管，經(jīng)審核后交易保證機構會把房款及利息退回給買房人，解除資金監(jiān)管不收取違約金和費用。

　　8、問：解除資金監(jiān)管后，房款如何退給買房人？

　　答：交易保證機構收到解除資金監(jiān)管申請后，與買賣雙方簽訂解除資金監(jiān)管協(xié)議，買方預留收款帳號，經(jīng)審核后通知銀行將房款轉(zhuǎn)入買方結算賬戶。

　　9、問：賣房人最終通過什么方式收取房價款？

　　答：賣房人在辦理資金監(jiān)管的同時預留在委托銀行開立的個人賬戶，轉(zhuǎn)移登記辦結后銀行就會把房款劃入這個賬戶，賣房人可到開戶銀行的任何一家儲蓄網(wǎng)點取錢。

　　10、問：二手房買賣雙方委托交易保證機構存款、劃轉(zhuǎn)房款時應當注意些什么？

　　答：1、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議時，賣房人一定要準確填寫收取房款的賬號。 2、買房人存入房款時，一定要選擇賣房人開戶的同一銀行，以免因跨行劃款發(fā)生不必要的費用和延長賣房人收款時間。 3、銀行在劃轉(zhuǎn)房款后會通過短信或電話方式通知賣房人取款，因此如賣房人的聯(lián)系方式變化，一定要及時通知交易保證機構，交易保證機構會把您新的聯(lián)系方式告知銀行。

　　11、問：我通過資金監(jiān)管買房，怎么存入房款呢？

　　答：您可以在各交易大廳申請交易過戶的同時，在資金監(jiān)管窗口設置的銀行POS機上刷卡存款，也可以到6家監(jiān)管銀行的任何一家儲蓄網(wǎng)點存款。

　　12、問：資金監(jiān)管的房款可以存入哪些銀行呢？是必須存到某一家銀行嗎？

　　答：目前有6銀行，分別為建設銀行、工商銀行、郵儲銀行、西安銀行、招商銀行、中信銀行。

　　13、問：我是買方，沒有監(jiān)管銀行的卡，能辦理資金監(jiān)管嗎？

　　答：您作為買方可憑銀聯(lián)任何一家的儲蓄卡，在資金監(jiān)管受理窗口以刷POS機的形式將買房款存入監(jiān)管賬戶，但賣方必須持有監(jiān)管銀行的存款卡，用于收取房款。

　　14、問：資金監(jiān)管程序是不是很繁瑣，我是不是要更晚幾天才能拿到房證？

　　答：資金監(jiān)管只是在交易環(huán)節(jié)中增加一個買方存入房款、賣方預留收款賬號的環(huán)節(jié)。除此之外沒有任何程序和要件的增加。

　　二、二手房資金監(jiān)管你問我答“案例篇”(續(xù))

　　案例三

　　中天老板一夜蒸發(fā) 金牌匯眾說垮就垮

　　深圳中天置業(yè)公司曾獲得“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀百強企業(yè)”稱號，在深圳約有110家門店，上海、成都等地也有多家門店，具有相當大的規(guī)模，很多二手房買賣雙方交易時將房款交給中天置業(yè)公司，在辦理完房產(chǎn)證后買房人再從該公司拿回房款。在這種情況下，中天置業(yè)肆意挪用客戶資金違規(guī)操作，利用收、付款的時間差，追求短期利潤。因國家宏觀調(diào)控，成交量下降，導致一系列風險集中爆發(fā)，2007年11月公司老總一夜之間卷款逃跑，涉案金額高達1億多元，使眾多房屋買賣當事人蒙受損失。

　　天津匯眾集團先后獲得“金牌中介”等稱號，120多家房屋中介門店遍布天津各區(qū)。匯眾集團同樣借經(jīng)營二手房中介之便，利用時間差挪用交易人房款。2006年9月當突遇房屋中介交易量萎縮造成資金鏈斷裂時，匯眾已經(jīng)投資他處的總計1個多億房款無法抽回，造成通過匯眾買賣二手房的650多戶當事人受害。

　　解讀與防范

　　由于買賣雙方通過中介公司買賣房子時，常常會把房款交給中介公司保管，在房產(chǎn)證辦完后賣房人再從中介公司手中拿到房款，這樣一來中介的信用就非常關鍵了。而中介公司在當事人無從所知的情況下挪用房款，一旦市場變化導致投資賠錢就會給買賣雙方造成不可挽回的損失。因此，我們買賣二手房一定不能把房款交給中介公司保管。

　　案例四

　　先給首付再辦抵押 騙完房錢人間蒸發(fā)

　　張某將自己的一套房屋以50萬元的價格賣于劉某。劉某謊稱給孩子找工作花了一大筆錢，提出先付10萬元，等房屋過戶后，再把房子抵押貸款后交付40萬元余款。張某因為急需用錢，便答應了劉某的要求。待房屋辦理完過戶手續(xù)后，劉某剛開始總以各種理由推脫，再后來便無法聯(lián)系。張某無奈到房管局查詢發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)被抵押貸款38萬元。張某隨即報案，發(fā)現(xiàn)同自己一樣上當受騙的還有4個人。原來劉某以支付部分首付款為誘餌，騙取多人與其簽訂買賣合同，過戶后再將房屋抵押貸款，一共騙取120多萬元。

　　解讀與防范：買房人總會抓住賣房人急需用錢的心態(tài)說手頭緊，想先付款就過戶，然后尾款用銀行貸款給賣房人，但是能不能將貸款批下來買房人都沒有把握，即便貸款批下來部分人也不再支付余款。因此我們在買賣二手房時，一定要找到放心的房款監(jiān)管部門，確保能夠及時收回房款。

　　案例五

　　急于買房考察粗獷 房產(chǎn)拆遷房款難退

　　外地人趙某為結婚急于在西安城西區(qū)買房，經(jīng)朋友介紹準備在配套成熟的某小區(qū)買一套二手房?？紤]到價格、交通、配套等多方面因素，并沒有到現(xiàn)場進行實地考察，就與房主簽訂了買賣合同，雙方約定在交易過戶前先付30%的首付，待房產(chǎn)過戶后將其余房款一并付清。雙方共同到二手房窗口辦理了過戶手續(xù)。但沒想到的是十天后趙某接到退件通知，經(jīng)與工作人員了解該房屋已在三天前列入拆遷范圍，不能過戶。趙某找到房主要回首付款，房主雖答應退還首付款，但錢已被挪作他用，無法及時給趙某退還。趙某因無多余的錢再買房屋，導致婚期拖延。

　　解讀與防范：交易過戶手續(xù)不是一天完成的。案例中的趙某急于買房，沒有到現(xiàn)場查看，房主雖沒有惡意欺騙，但也不能立即退還房款。如果趙某選擇了資金監(jiān)管，而不是把錢給房主，那么不管在過戶過程中發(fā)生什么情況，趙某也不用擔心錢不能及時取回。