購買二手房可能遇到的幾大問題

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         一、樓齡越大越難貸款

        據(jù)了解，住房公積金貸款對于房齡在5年以上的房子放貸要求首付最低在50%以上。可見，樓齡越大貸款越難的問題是市民在購買二手房屋前一定要考慮到的問題。市民在購買這類樓齡在20年左右的二手房時，一定要考慮到自身支付能力與貸款額度的問題。

        目前不少優(yōu)質二手房的賣家，如今房屋本身金額不大的情況下，都會要求買家最好具備一次性付款能力。這樣雙方都無須為等待貸款審批而耗費過多的精力與時間。

         二、 查清房屋樓齡有助判斷樓房價值

         二手房的房齡關系到貸款、今后的再次轉讓等問題。所以買家在購買前需要了解清楚真實樓齡。有專業(yè)人士介紹，房產(chǎn)證和土地使用權證都無法準確反映房屋的建造年限。

        那么二手房真實年限該怎樣進行判斷？

        據(jù)介紹，辨別二手房的真實樓齡，首先最好的辦法是先到房產(chǎn)管理部門查檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應的產(chǎn)權部門登記，那是最準確的房齡；還有一個較為簡單的辦法，是向附近的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較于看房證和土地證，這個辦法要有效得多。

        三、過戶前須重點檢查房屋質量

        另外，由于買二手房是現(xiàn)房，可以實地檢查，實地查驗，看有哪些質量問題，比如可以下大雨之后去檢查有沒有滲水漏水。檢查項目和內(nèi)容與新房大致相同。通過檢查衛(wèi)生間天花板查看樓上衛(wèi)生間是否滲漏，也可以通過網(wǎng)上業(yè)主論壇、調查小區(qū)質量普遍存在哪些問題和缺陷，作為是否購買的參考依據(jù)。必要時可以邀請有經(jīng)驗的專業(yè)人士幫忙把關。

        按照相關法律法規(guī)，買賣合同中的出賣人應對其出賣物品的質量承擔保證責任。但二手房由于普遍被裝修過，并被使用過一定年限，其質量問題涉及諸多方面，一般當事人很難對其特別是一些隱藏的質量問題有一個全面的了解和判斷。如果質量問題是原房屋所有人出賣時即存在的，也要視不同情況而定責。

        如果出售房屋存在隱蔽的質量問題，并且該質量問題是房屋本身所固有而非出賣人在裝潢、使用房屋過程中所產(chǎn)生的，那么只要沒有證據(jù)證明出賣人明知有此質量問題，出賣人對此質量問題就不承擔保證責任。最后，在簽約之前，買家應當和二手房的中介機構、業(yè)主進行充分的協(xié)商，達成完全一致的買賣條件，有些需要特別指明的條件，可以在合約補充條款中寫明。

        如果出賣人故意隱瞞房屋質量問題而將房屋出賣給買受人的，出賣人應該對此質量問題承擔保證責任，買受人有權向出賣人請求賠償;如果出賣人已經(jīng)將房屋的質量問題明確告知買受人，或者買受人明知房屋的質量問題而購買房屋的，則出賣人對此質量問題不再承擔保證責任，買受人也無權向出賣人請求賠償。