房地產估價師考試《開發(fā)經營與管理》模擬題13

　　1.某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%.店鋪第二年便可出租，預計當年毛租金收入180萬元，經營費用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經營費用年均下降3%.店鋪持有20年，期末轉售收入300萬元，試確定該項目的財務內部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經營費用發(fā)生在年末）。

　　2.某房地產公司準備鋪設熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管矧為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元，2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資的10%，折現(xiàn)率為0%.假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。

　　1.【正確答案】首先明確本題求內部收益率，主要是假設一個收益率，求該項目的凈現(xiàn)值，若凈現(xiàn)值大于零，則再假設一個較大的收益率，在該收益率下項目的凈現(xiàn)值小于零，最后用內插法求出內部收益率。

　　第一步，設內部收益率為19%時，

　　凈現(xiàn)值=-1600×30%-1600×40%÷（1+19%）-1600×30%÷（1+19%）2+180×{1-[（1+15%）÷（1+19%）]18}÷（19%-15%）÷（1+19%）2-50×{1-[（1-3%）÷（1+19%）]18}÷（19%+3%）÷（1+19%）2=-45.70萬元

　　第二步，設內部收益率為18%時，

　　凈現(xiàn)值=-1600×30%-1600×40%÷（1+18%）-1600×30%÷（1+18%）2+180×{1-[（1+15%）÷（1+18%）]18}÷（18%-15%）÷（1+18%）2-50×{1-[（1-3%）÷（1+18%）]18}÷（18%+3%）÷（1+18%）2=808.05萬元

　　第三步，內插法

　　內部收益率=18%+808.05÷（808.05+45.7）×1%=18.95%

　　2.【正確答案】首先明確這兩種方案之間的關系為互斥關系，進一步確定兩種不同經營期限方案的比較，是通過等額年費用法來確定方案的優(yōu)劣

　　第一步：求出兩方案的現(xiàn)值

　　現(xiàn)值=期初的工程費+運行費用折現(xiàn)到期初的現(xiàn)值+到期后凈殘值折現(xiàn)到期初的現(xiàn)值

　　第一種方案的現(xiàn)值=1800+350×{1-[（1+0.05%）÷（1+10%）]8}÷（10%-0.05%）=2070.54萬元

　　第二種方案的現(xiàn)值=2400+220×{1-[（1+0.05%）÷（1+10%）]10}÷（10%-0.05%）=2627.53萬元

　　第二步：求出兩種方案的年值

　　第一種方案的費用年值=2070.54×10%×（1+10%）8÷[（1+10%）8-1]=388.68萬元

　　第二種方案的費用年值=2627.53×10%×（1+10%）10÷[（1+10%）10-1]=428.0萬元

　　因為388.68萬元小于428.0萬元，所以第一種方案優(yōu)。

泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)整理