2015房估理論與方法要點：不應承接估價業(yè)務的情形

　　在獲取估價業(yè)務中，估價機構和估價師通過與估價需求者溝通，根據所了解的估價目的、估價對象等情況，從是否超出了本機構的業(yè)務范圍，是否與自己有利害關系或利益沖突，是否自己的專業(yè)能力能夠勝任，以及該估價業(yè)務的風險程度等方面，衡量是否承接該估價業(yè)務。

　?。ㄒ唬┏隽吮緳C構的業(yè)務范圍

　　如果估價業(yè)務超出了估價機構的業(yè)務范圍，就不應承接該估價業(yè)務。目前，對不同資質等級的房地產估價機構的業(yè)務范圍有所限制，這種限制不是根據地域范圍而是根據估價目的確定的?！斗康禺a估價機構管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。

　?。ǘ┡c自己有利害關系或利益沖突

　　如果估價機構或估價師與估價需求者或相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系，就應回避相應的估價業(yè)務。估價機構或估價師如果與估價需求者或相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系，就有可能影響其獨立、客觀、公正地估價。即使估價機構和估價師會“秉公”估價，但其估價結果也會招致懷疑，缺乏公信力。因此，有關法規(guī)規(guī)定了回避制度。例如，《房地產估價機構管理辦法》第二十六條規(guī)定：“房地產估價機構及執(zhí)行房地產估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避。”《房地產抵押估價指導意見》第六條規(guī)定：“房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避。”

　?。ㄈ┳约旱膶I(yè)能力難以勝任

　　如果估價機構或估價師感到自己的專業(yè)知識和經驗所限而難以得出合理的估價結果，就不應承接相應的估價業(yè)務。例如，《房地產抵押估價指導意見》第七條規(guī)定：“從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業(yè)知識和相應的房地產市場分析能力。”、（四）估價業(yè)務有較大的風險

　　估價機構和估價師應清楚擬承接的估價業(yè)務的風險之所在及其程度。對于不具備相應估價目的之下估價基本條件的，不應承接該估價業(yè)務；對于估價需求者或者有關單位和個人要求高估或低估的，要堅守估價職業(yè)道德底線，向其說明不能滿足高估或低估要求的原因；對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，應拒絕該估價業(yè)務。

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