房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》講義：特殊用途房地產(chǎn)的估價(jià)

　　停車庫(kù)主要有專營(yíng)停車庫(kù)大樓和地下停車庫(kù)，而地下停車庫(kù)最為常見(jiàn)，一般位于住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓的地下部分，其主要為解決地上停車?yán)щy的問(wèn)題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。

　　由于停車庫(kù)屬于一種較為特殊的房地產(chǎn)，相對(duì)于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性及其估價(jià)的特殊性，下面主要針對(duì)地下停車庫(kù)進(jìn)行說(shuō)明和分析其特點(diǎn)。

　?。ㄒ唬┑叵峦＼噹?kù)特點(diǎn)

　　（1）權(quán)屬比較特殊。地下停車庫(kù)一般存在兩種不同情況：①開(kāi)發(fā)商擁有車庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車庫(kù)自由行使收益、處分權(quán)；②地下車庫(kù)作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)?，車?kù)不能單獨(dú)出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫(kù)是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化。此外，也會(huì)存在利用人防工程作為地下車庫(kù)的情況。

　?。?）計(jì)量單位比較特殊。商品房存在多種計(jì)量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國(guó)家有關(guān)部門對(duì)于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對(duì)于地下停車庫(kù)物業(yè)，由于地下停車庫(kù)物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的規(guī)則只有一種：車位，與此同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問(wèn)題。

　?。?）日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。地下停車庫(kù)除滿足停車這一基本功能外，可能會(huì)衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動(dòng)車相關(guān)的問(wèn)題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫(kù)日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車庫(kù)的檔次。

　?。ǘ┑叵峦＼噹?kù)的價(jià)格特點(diǎn)

　?。?）價(jià)格往往和車位數(shù)掛鉤。與一般商品房不同，地下停車庫(kù)的銷售價(jià)格往往會(huì)以“元/車位”的形式體現(xiàn)，因此，地下停車庫(kù)的價(jià)格和最初原始投入的緊密程度較低。

　　（2）同一地區(qū)單位價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的變化。由于地下停車庫(kù)自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會(huì)像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨(dú)特性，同一地區(qū)地下停車庫(kù)單位價(jià)格比較一致。

　?。?）價(jià)格受地上房地產(chǎn)租售狀況的影響。與地上房地產(chǎn)相比，地下停車庫(kù)在一定程度上處于從屬地位，其價(jià)格的高低也受地上房地產(chǎn)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上部分租售情況極不理想，而地下停車庫(kù)會(huì)出現(xiàn)租售勢(shì)頭良好的情況。

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