房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（52）

　　七、估價結(jié)果確定

　　由于采用收益法和市場法估價的結(jié)果非常接近，取其簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的價格。

　　估價對象價格=（20170.26＋2029.00）/2=20349.63（萬元）

　　取整為20350萬元（精確到萬元）。

　　單價：20350/38000=5355元/㎡（取整）

　　確定估價對象在估價時點(diǎn) 2006年10月10 日抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：（略）

　　參考答案：

　　1.致委托人函中沒有說明估價時點(diǎn)

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名

　　3.估價方法中未說明收益法和市場法的定義

　　4.地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法和理由

　　5.收益價格的計(jì)算中帶租約部分在租約期內(nèi)應(yīng)按租約租金計(jì)算（租約期外及自用辦公樓部分按市場租金計(jì)算）

　　6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90%

　　7.年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)；確定管理費(fèi)率缺乏理由

　　8.年保險費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)有誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險費(fèi)的基礎(chǔ)，保險費(fèi)率的確定缺乏理由

　　9.年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加的計(jì)算基數(shù)不含押金收益

　　10.收益法評估時，寫字樓、車庫分別采用不同報酬率計(jì)算

　　11.求取收益價格中有限年期公式錯，分子應(yīng)為1，不是A

　　12.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價和拍賣價不一定比協(xié)議價更高（或招標(biāo)、拍賣、協(xié)議的交易情況不一致，不具可比性）

　　13.區(qū)域因素修正錯誤，應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比

　　14.個別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致，表中全部為“一般”

　　15.市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值，或市場法中未計(jì)算地下車位價值

　　16.估價報告不完整，缺少附件

　　17.為說明抵押房地產(chǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況

　　18.估價報告缺少必要的風(fēng)險提示

　　19.估價報告未向報告使用者作出相關(guān)提示

　　20.估價報告未對估價對象變現(xiàn)能力作出分析

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