房地產估價師考試《理論與方法》：假設開發(fā)法測算

　　4．假設開發(fā)法測算中各項的求取

　　4.1后續(xù)開發(fā)經營期

　　4.2開發(fā)完成后的價值

　　4.3后續(xù)必要支出及應得利潤

　　4.4折現率

　　4.5 測算中的其他有關問題

　　4.1后續(xù)開發(fā)經營期

　　開發(fā)經營期

　　起點：取得估價對象的日期（估價時點）

　　終點：是開發(fā)完成后的房地產經營結束的日期

　　構成

　　建設期－取得估價對象日期至開發(fā)完成后的房地產竣工之日

　　前期

　　建造期

　　經營期

　　銷售期（銷售方式）－自開始銷售開發(fā)完成后的房地產之日起至將其售出之日止的時間

　　運營期（出租和營業(yè)兩種情況）－開發(fā)完成后的房地產竣工之日，至房地產經營壽命結束之日

　　【2007年真題】

　　假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經營期為（ ?。?/p>

　　A．開發(fā)期+經營期

　　B．開發(fā)期+運營期

　　C．開發(fā)期+經營期-前期-建造期

　　D．開發(fā)期+運營期-前期-建造期

　　E．前期+建造期+經營期

　　【答案】ABE

　　【2006年真題】

　　運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是（ ?。?。

　　A．待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期

　　B．待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期

　　C．取得待開發(fā)房地產的日期

　　D．房地產開發(fā)完成并投入使用的日期

　　【答案】C

　　4.1后續(xù)開發(fā)經營期

　　總體思路

　　先把開發(fā)經營期分成它的各個組成部分，然后分別預測出各個組成部分，再把預測出的各個組成部分連接起來

　　具體估算方法

　　一是根據往后需要做的各項工作所需的正常時間來直接估算建設期

　　二是采用類似于市場法的方法，通過類似房地產已發(fā)生的建設期的比較、修正和調整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產的建設期和待開發(fā)房地產的建設期，然后兩者相減

　　4.2開發(fā)完成后的價值

　　開發(fā)完成后的價值對應的房地產狀況（房地產狀況）

　　不同的房地產狀況對應不同的價值

　　有時還包括其它財產的價值

　　開發(fā)完成后的價值對應的時間（市場狀況）

　　開發(fā)完成的價值對應的時間不一定是一開發(fā)完成之時，有三種情況

　　一般銷售的，預測它在開發(fā)完成之時的房地產市場狀況下的價值

　　預售的，則預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值

　　需要延遲銷售的，預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值

　　開發(fā)完成后的價值的預測方法

　　銷售的，通常采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合，比較的單位一般為單價而不是總價

　　出租或營業(yè)的房地產，可先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值

　　注：假設開發(fā)法中，不能用成本法求取開發(fā)完成后的價值

　　4.3后續(xù)必要支出及應得利潤

　　后續(xù)必要支出項目

　　估算方法與成本法中相同

　　與成本法中估算的區(qū)別

　　它本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值

　　它們是在取得待開發(fā)房地產之后至把待開發(fā)房地產開發(fā)完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產之前所發(fā)生的支出及應得的利潤

　　投資利息和開發(fā)利潤

　　只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

　　應計息的項目（銷售稅費一般不計息）

　　未知的需要求取的待開發(fā)房地產的價值

　　取得待開發(fā)房地產的稅費

　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

　　計息期

　　未知的需要求取的待開發(fā)房地產的價值是估價時點

　　后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常假設為所發(fā)生的時間段的期中

　　利潤與成本法中的利潤相同

　　4.4折現率

　　是采用現金流量折現法時需在確定的重要參數

　　與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同

　　具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均報酬率

　　本質上體現了資金 利率和開發(fā)利潤率兩部分

　　4.5 測算中的其他有關問題

　　假設開發(fā)法的三種估價前提

　　自己開發(fā)前提－估價對象仍然由其擁有者或者開發(fā)商開發(fā)建設

　　自愿轉讓前提－估價對象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉讓給他人開發(fā)建設

　　被迫轉讓前提－估價對象要被迫轉讓給他人開發(fā)建設

　　三種估價前提的關系

　　在自愿轉讓和被迫轉讓前提下，要比自己開發(fā)多出一個新的前期（辦理交接手續(xù)），增加新的前期費用

　　自己開發(fā)前提下的價值＞自愿轉讓前提下的價值＞被迫轉讓前提下的價值

　　應考慮本發(fā)完成后的房地產價值以外的收益

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