2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：經(jīng)濟因素

　　4.3經(jīng)濟因素

　　4.3.1經(jīng)濟發(fā)展水平

　　4.3.2居民收入水平

　　4.3.3物價水平

　　4.3.4利率

　　4.3.5 匯率

　　4.3.1經(jīng)濟發(fā)展水平

　　衡量指標(biāo)

　　國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP

　　是一個國家或一個地區(qū)在一定時期內(nèi)國民經(jīng)濟生產(chǎn)活動的總成果

　　按支出法核算GDP的組成

　　消費

　　投資

　　政府購買

　　凈出口

　　GDP與房價的關(guān)系

　　GDP增長說明社會總需求增加，預(yù)示著消費、投資活動活躍，帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上漲

　　【2007年真題】

　　一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】GDP增長帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上漲

　　4.3.2居民收入水平

　　衡量指標(biāo)

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長

　　農(nóng)村居民人均純收入的增長

　　居民收入與房地產(chǎn)價格的關(guān)系

　　收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升

　　居民收入對房地產(chǎn)價格的影響程度

　　4.3.3物價水平

　　主要指標(biāo)

　　居民消費價格指數(shù)（CPI）

　　生產(chǎn)資料價格指數(shù)（PPI）

　　關(guān)系

　　房地產(chǎn)價格變動沒有納入兩指數(shù)內(nèi)核算，而是被列入固定資產(chǎn)投資，因此兩指數(shù)的變動并不反映房地產(chǎn)價格的變動，只間接影響

　　作用機制

　　一般物價與房地產(chǎn)價格等比例變動，原因是能貨膨脹，不是真正的房地產(chǎn)價格上漲

　　由于建筑材料人工等成本等房地產(chǎn)投入要素的不漲，會增加開發(fā)建設(shè)成本，會推動房價上漲

　　長期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率－這就是房地產(chǎn)的保值功能

　　4.3.3物價水平

　　房價與地價的關(guān)系理論

　　成本決定論－地價決定房價

　　需求推動論－房價決定地價

　　相互影響論－中庸之道

　　兩者實際關(guān)系（取決于市場環(huán)境）

　　在土地供給較充裕情況下，地價水平取決于房價水平，房價決定地價

　　在開發(fā)用地由政府壟斷供應(yīng)或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預(yù)期政府減少土地供應(yīng)將造成地價上漲或形成壟斷的高地價，推動房價上漲

　　4.3.4利率

　　利率升降對房地產(chǎn)價格的影響

　　從開發(fā)角度，開發(fā)貸利率上升會增加項目融資成本，使總成本上升，使價格上升

　　從需求角度，消費貸利率上升會增加購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會減少需求，使價格下降

　　從收益法原理角度，利率提高會使折現(xiàn)率提高，使房地產(chǎn)價格下降

　　總體看，房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價格下降

　　4.3.5 匯率

　　匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率

　　在國際投資中匯率波動影響房地產(chǎn)投資收益

　　當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，導(dǎo)致價格上漲

　　【思考】

　　利用上面學(xué)到的知識理解高房價的形成

　　土地供給政策－由預(yù)測形成的壟斷高地價的形成（拍出的天價地）

　　人民幣升值－國外熱錢流入

　　物價水平－通貨膨脹壓力

　　GDP高迅增長－投資消費兩旺

　　居民收入水平提高－置業(yè)熱情高漲

　　利用上面學(xué)到的知識理解政府的調(diào)控手段

　　提高存款準(zhǔn)備金率

　　提高利率

　　壓縮信貸規(guī)模，提高信貸門檻

　　【2007年真題】

　　下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（ 　）。

　　A．上調(diào)貸款利率

　　B．收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C．開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D．增加土地供應(yīng)

　　【答案】B

　　【解析】C增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，抵制投資和投機需求，導(dǎo)致價格下降

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