2015房地產估價師《理論與方法》：房地產的特性

　　2．房地產的特性（10特性）

　　2.1不可移動（位置固定性）

　　2.2獨一無二

　　2.3壽命長久

　　2.4供給有限

　　2.5 價值量大

　　2.6 用途多樣

　　2.7 相互影響

　　2.8 易受限制

　　2.9 難以變現(xiàn)

　　2.10 保值增值

　　2.1不可移動（位置固定性）

　　含義

　　房地產位置固定，不可移動

　　其自然地理位置不可移動，但其社會經濟位置可能發(fā)生變化

　　影響

　　不可移動性決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，不能在不同地區(qū)之間調劑余額，因此無法形成全國性的統(tǒng)一市場，而形成地區(qū)性市場

　　【2004年真題】

　　房地產具有供給有限特性，本質上在于（ ?。?。

　　A．土地總量有限

　　B．規(guī)劃限制

　　C．房地產不可移動

　　D．價值量大

　　【答案】C

　　2.2獨一無二

　　含義

　　也稱為獨特性、民質性、非同質性、個別性

　　沒有兩宗完全相同的房地產

　　影響

　　難以出現(xiàn)相同的大量供給

　　使房地產之間不能完全替代

　　價格容易受個別因素的影響

　　房地產交易難以采取樣品交易方式

　　【2007年真題】

　　房地產的獨一無二特性導致了（ ?。?/p>

　　A．難以出現(xiàn)相同房地產的大量供給

　　B．房地產市場不能實現(xiàn)完全競爭

　　C．房地產交易難以采取樣品交易的方式

　　D．房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

　　E．房地產價值量大

　　【答案】ABCD

　　2.3壽命長久

　　也稱為耐久性

　　土地稱不可毀滅性或永續(xù)性

　　建筑物壽命長久

　　可以為其占用者帶來持續(xù)不斷的利益

　　注意土地出讓年限對土地使用收益年限的限制

　　2.4供給有限

　　供給有限造成房地產具有獨占性

　　原因

　　土地總量不可增加

　　房地產不可移動造成了供給不能調劑

　　2.5 價值量大

　　單價高

　　總價大

　　2.6 用途多樣

　　也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性

　　一宗房地產可以有多種不同的用途

　　用途不可以承意轉換的原因

　　政府的用途管制－城市規(guī)劃等

　　不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問題（最高最佳使用原則）

　　2.7 相互影響

　　房地產不可移動，因此與其周圍的環(huán)境產生相互的影響

　　房地產的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關，受鄰近房地產的影響

　　外部性

　　正外部性－某經濟主體行為使他人受益，而受益者無需為些花費代價

　　負外部性－某經濟主體行為使用他人受損，而該經濟主體卻沒有為些承擔成本

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