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2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié):制度政策因素

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  第四節(jié) 制度政策因素

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素,主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、相關(guān)特殊政策及有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。

  一、房地產(chǎn)制度政策

  房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的,特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。例如,在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地價(jià)、地租根本不存在;在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下,對(duì)住房實(shí)行實(shí)物分配、低租金使用,必然使住房?jī)r(jià)格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度和住房制度,允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租,推行住宅商品化、社會(huì)化,實(shí)行住房分配貨幣化,就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來,并反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況,同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。

  目前,中國(guó)房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有(其中,住宅絕大部分為私人所有),而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國(guó)家或者農(nóng)民集體,不能買賣,僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲?guó)家所有這種單向流動(dòng)。因此,土地仍然沒有所有權(quán)價(jià)格,所謂的土地價(jià)格均是指某種土地使用權(quán)價(jià)格。如果土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格同時(shí)存在,則土地使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于土地所有權(quán)價(jià)格。另外,土地使用權(quán)一般是有使用期限的,因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長(zhǎng)短有關(guān)。一般情況下,土地使用期限越長(zhǎng),土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高;反之,就會(huì)越低。國(guó)有建設(shè)用地還是政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的,供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

  在房地產(chǎn)制度政策中,房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等,包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)還是政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來看可分為兩類,一是高價(jià)格政策,二是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策,一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管,或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價(jià)格。低價(jià)格政策,一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此,高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲,低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是,低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下;同理,高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。

  政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式,可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià),也可能是通過一些其他措施或手段來調(diào)節(jié)價(jià)格。其中,抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的,它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同,這些措施主要有:①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè),以增加房地產(chǎn)供給,從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格,②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤(rùn)率來定價(jià);③制定最高限價(jià),規(guī)定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度,遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外,還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

  5.低價(jià)格房地產(chǎn)政策,并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。( )(2005年試題)

  答案:√

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發(fā)布:2007-07-13 10:08    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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