09年房地產(chǎn)估價師輔導：物權(quán)法解釋（一百三十五）

　　物權(quán)法解釋：第一百三十五條[建設(shè)用地使用權(quán)概念]

　　第一百三十五條　建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　[解釋]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)概念的規(guī)定。

　　建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)中的一項重要權(quán)利。出讓人通過設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，使建設(shè)用地使用權(quán)人對國家所有的土地享有了占有、使用和收益的權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)人可以利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地包括住宅用地、公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。本條中的建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。構(gòu)筑物主要是指不具有居住或者生產(chǎn)經(jīng)營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等；附屬設(shè)施主要是指附屬于建筑物、構(gòu)筑物的一些設(shè)施。

　　在物權(quán)法的起草過程中，有人建議，用“土地使用權(quán)”代替“建設(shè)用地使用權(quán)”的概念。本章沒有采用“土地使用權(quán)”的概念，是因為根據(jù)土地管理法的規(guī)定，我國的土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。“土地使用權(quán)”是一個廣義的概念，包括農(nóng)用地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等權(quán)利。如果采取“土地使用權(quán)”的概念，就需要把土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)放人一章規(guī)定，而土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在權(quán)利的設(shè)立、利用等方面有著較大的區(qū)別，當事人的權(quán)利和義務(wù)也不盡相同，比如，建設(shè)用地使用權(quán)一般是有償取得，宅基地使用權(quán)是無償取得；建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓和抵押，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押有嚴格的限制。因此，物權(quán)法根據(jù)土地的用途，將土地使用權(quán)分解為土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，并分章對這些權(quán)利做出了規(guī)定。本章主要是規(guī)定當事人如何通過出讓和劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，以及取得建設(shè)用地使用權(quán)后的權(quán)利和義務(wù)，同時也對集體土地作為建設(shè)用地的問題做出了原則性規(guī)定。

　　建設(shè)用地使用權(quán)類似于大陸法系國家和地區(qū)民法中的地上權(quán)制度，但也有所區(qū)別。地上權(quán)主要是指在他人土地上建造建筑物而取得使用該土地的權(quán)利。一些國家和地區(qū)的地上權(quán)還包括在他人土地上種植竹木的權(quán)利。我國的建設(shè)用地使用權(quán)僅包括在國家所有的土地上建造建筑物、筑構(gòu)物和其他附屬物的權(quán)利。另外，在土地私有的國家，土地所有權(quán)可以進行流轉(zhuǎn)，設(shè)立地上權(quán)主要是以地上權(quán)人使用為目的，而我國的土地所有權(quán)不允許流轉(zhuǎn)，因此，建設(shè)用地使用權(quán)具有實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的功能。

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