分析2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，暴漲還是暴跌

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    2013年已到年底，2014年的樓市走勢(shì)備受廣大群眾的關(guān)注，房?jī)r(jià)是暴漲還是暴跌？如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)上流傳著依稀錯(cuò)誤的看法和數(shù)據(jù)，那么2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底走勢(shì)如何呢？下面我們仔細(xì)的看下面的分析！

    一、近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不少買房較早的人，身價(jià)隨之上漲，自然喜氣洋洋。

    這是典型的投資心態(tài)。社會(huì)上有一套房的家庭占了大多數(shù)，一般家庭不大可能在房?jī)r(jià)漲幅巨大后拋售后獲利，因中國(guó)人“安居樂(lè)業(yè)”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進(jìn)的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實(shí)現(xiàn)這種收益。也就是所說(shuō)的紙上富貴。所以，房?jī)r(jià)雖然漲了不少，可是對(duì)于大多只有一套房的家庭來(lái)講，沒(méi)有什么意義。

    二、中國(guó)住房貸款是浮動(dòng)利率

    當(dāng)利率變動(dòng)時(shí)，從第二年初開始，實(shí)行新利率。人們買房時(shí)，一看一個(gè)月還款不過(guò)一兩千元，小意思，完全可以承受。但現(xiàn)行一年期存款利率僅2.25%（在2004年甚至低于物價(jià)漲幅3%），貸款利率5.58%，但1979年來(lái)算術(shù)平均是6.58%，按現(xiàn)在的利差來(lái)算，貸款利率就是9.91%。

    三、中國(guó)人多地少，所以房?jī)r(jià)應(yīng)上漲。中國(guó)平均人口密度是每平方公里132人，日本、韓國(guó)、印度、越南、德國(guó)的這個(gè)數(shù)據(jù)分別為336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治區(qū)的平均人口密度也不過(guò)每平方公里407人，與上述幾個(gè)國(guó)家相比并沒(méi)有本質(zhì)差別，如按適宜居住的面積計(jì)算，我國(guó)東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國(guó)和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按適宜居住的面積計(jì)算，日本的人口密度超過(guò)了1300人每平方公里。所以雖中國(guó)人多，但地并不少，人多不是房?jī)r(jià)肯定上漲的理由。

    四、房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。也許從一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間，比如100年，不考慮通貨膨脹，房?jī)r(jià)確實(shí)只漲不跌?？墒情L(zhǎng)期看漲，并不等于只漲不跌。事實(shí)上沒(méi)有任何一種東西是只漲不跌的，不管有多少看起來(lái)充分的理由。房?jī)r(jià)應(yīng)該適度緩慢上漲，如超過(guò)平均上漲速度，則必有回落的壓力。而且房屋價(jià)格漲其實(shí)本質(zhì)上講是土地在升值，就房屋建筑本身來(lái)講是不斷貶值的（會(huì)計(jì)上要提折舊），因建筑水平越來(lái)越落后，也越來(lái)越陳舊。而土地所有權(quán)是國(guó)家的，永遠(yuǎn)不屬于個(gè)人。

    五、有成交就是有需求。不少人認(rèn)為現(xiàn)在房市供銷兩旺，是健康的。其實(shí)購(gòu)買不代表實(shí)際需求，因?yàn)樾睦眍A(yù)期扭曲了真正的需求。市場(chǎng)經(jīng)歷了幾年的持續(xù)上漲，所以不少購(gòu)房人全家透支未來(lái)購(gòu)買，因預(yù)期會(huì)上漲，不買以后要付出更高的價(jià)格，造成真實(shí)需求被夸大。