淺談人口老齡化和房地產市場的發(fā)展關系

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    截止到去年年底，我國65歲以上的人口所占比重還不到13%，但預計到21世紀中葉，我國65歲以上人口所占的比重將達到35%，我國的人口老齡化正逐步加重。本文就結合我國的基本情況來重點討論一下海外以房養(yǎng)老和養(yǎng)老地產模式的經驗。金融市場的進一步完善將促進養(yǎng)老地產的發(fā)展，政府政策的支持也是進一步發(fā)展的必要條件。

    以房養(yǎng)老：作為政府養(yǎng)老的補充，逆向按揭產品為主，日本經驗值得借鑒，我國發(fā)展將主要在一二線城市

    從各個國家的經驗來看，以房養(yǎng)老的規(guī)模有限，并不能替代國家養(yǎng)老，只能作為一種補充手段。海外以房養(yǎng)老通常是以逆向按揭產品作為載體，旨在為部分資產富裕而現金不足（assetrich&cashpoor）的老年人將固定資產化為固定年金用以晚年生活。日本老年人高價值的住宅資產，以及較高的住房自有率，都為逆向按揭市場的發(fā)展提供了巨大的潛力。

    參考日本經驗，結合逆向按揭產品的特點，我們認為，未來如果我國發(fā)展逆向按揭業(yè)務，最先可能展開該項業(yè)務的應該在一線城市以及發(fā)達二線城市。當前我國城市戶籍65歲以上人口5851萬，假定每套房屋的平均市場價值為100萬元，LTV為70%,住房自有率40%,產品滲透率0.5%,逆向按揭產品的市場規(guī)模將超過800億元。

    養(yǎng)老地產服務模式：學習美國太陽城模式與CCRC模式，未來或將傾向于發(fā)展CCRC

    美國養(yǎng)老地產的模式主要有兩類，一類是太陽城（SunCity）模式，通過精準的客戶定位和產品定位，開發(fā)適合養(yǎng)老的住宅并以出售為主；另一類是CCRC模式，即退休人員持續(xù)護理區(qū)（ContinuingCareRetirementCommunity,CCRC），即為社區(qū)內的老年人提供一站式精細化的養(yǎng)老服務并收取服務費。

    養(yǎng)老房產在我國的實踐時間較短，并且，受制于金融市場的發(fā)達程度不夠，CCRC模式對于開發(fā)商而言投資回收期太長，因而比較多的是太陽城模式，在北京、上海、廣州等地都有出現。但是，考慮到太陽城建筑的低密度低容積率的要求，在我國房地產調控的大背景下，大規(guī)模開發(fā)太陽城所面臨的政策風險較高。

    我們認為，隨著我國金融市場的不斷發(fā)展，未來CCRC的模式值得借鑒，這要求開發(fā)商資金雄厚，產品定位準確和客戶挖掘能力較強，同時考慮到海外公司在養(yǎng)老地產方面幾十年的運作經驗，我們預計未來將會有更多的國內企業(yè)與海外養(yǎng)老地產機構進行合作開發(fā)國內的CCRC。風險提示：文化理念以及制度因素制約市場發(fā)展。