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二手房市場轉(zhuǎn)好,房主毀約怎么辦
案例回顧
房主毀約
合同未約定違約金
呂小姐最近有點兒煩,因為她千挑萬選才看中的一套房子,賣家臨時改變主意不想賣了。
前些日子,呂小姐經(jīng)人介紹,看中了一套位于仙林的房子,和房主談妥價格、簽訂協(xié)議書之后,呂小姐付給對方3萬元作為定金。不過,由于該房的產(chǎn)權(quán)證尚在辦理,所以房子交割之事也只好緩緩再說。令人意外的是,最近,房主陳先生告訴她,由于另一個買家愿意出更高的價而且是現(xiàn)金,不用等貸款,所以房子不打算賣給她了,他也愿意將定金全額退還。更讓呂小姐苦惱的是,由于當(dāng)時是熟人介紹的,所以在協(xié)議書里他們也沒有約定違約賠償?shù)南嚓P(guān)事宜。
律師出馬
毀約房主需雙倍返還定金
律師認(rèn)為,房主陳先生在與呂小姐簽訂購房合同后將房屋賣予第三人,且又明確告知呂小姐將不履行購房協(xié)議,房主已經(jīng)構(gòu)成明示預(yù)期違約。所謂的明示預(yù)期違約,也稱明示毀約,指一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由,明確肯定地向另一方當(dāng)事人表示他將在履行期限到來時不履行合同。因此,呂小姐可以行使法定解除權(quán),解除購房協(xié)議。
根據(jù)《合同法》第115條規(guī)定:“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”此外,定金必須以書面形式簽訂,且定金的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。本案中約定了定金3萬元,雖然呂小姐未說明房屋總價,但根據(jù)房子的市值,可以推定3萬元定金約定合法有效。因此,呂小姐可以向人民法院提起訴訟請求,要求房主陳先生雙倍返還已付定金,即6萬元。
其次,是關(guān)于違約金賠付部分。根據(jù)《合同法》第114條:“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法?!边`約金是契約自由原則的體現(xiàn),雙方必須明確書面約定。在本案例中,由于雙方未約定違約金有關(guān)事項,因此呂小姐不能主張違約金事項。
買賣房產(chǎn)是大事,呂小姐因為是熟人介紹就沒有約定違約賠償,是比較草率的表現(xiàn)。根據(jù)事實情況,呂小姐可以要求房主陳先生雙倍返還定金。另外,由于房主違約在先,違反了誠實信用原則,呂小姐可以在主張定金返還的同時,要求房主承擔(dān)因違約行為在購房過程中給她造成的必要性支出費用。
特別提醒
建議違約金
上限為總房價20%
房產(chǎn)交易作為大宗商品交易,楊律師建議買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時,務(wù)必對房價以及在各個交易環(huán)節(jié)所需時間、違約金額等方面做出明確的書面約定。
專家建議,對于逾期付款、逾期辦過戶及逾期交房等行為,買賣雙方可約定“每日按照總房價的千分之一來支付違約金”。雖然千分之一聽起來并不高,但實際金額卻不少。例如一套100萬元的房屋,若房主晚交房,就得以1000元/天的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。其次,違約金金額一般以總價的20%為標(biāo)準(zhǔn)。對于單方解除合同的情形,由于總房價的20%是法院可能支持的最高上限,故建議買賣雙方在合同中約定違約金時,一般以20%為最高上限。
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