2015年房地產估價師基本制度與政策備考講義資料（2）

　　3.0.1 規(guī)定房地產估價原則，是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結果能具有一致性。

　　3.0.2 本條規(guī)定房地產估價應遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當地政府的有關規(guī)定。

　　遵循合法原則，一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法的產權。在無法確認估價對象產權的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結論是在假定估價對象具有合法產權的情況下才是有效的。

　　遵循合法原則，二是要求在估價時所涉及的估價對象的用途必須是合法的。例如在采用假設開發(fā)法估價時，需要設定估價對象未來的用途，在設定該用途時，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。

　　遵循合法原則，還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。例如在涉及到劃撥土地使用權單獨設定抵押的估價時，就必須考慮到劃撥土地使用權在得到土地行政主管部門的批準并補交土地使用權出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。

　　3.0.3 房地產估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質是房地產的經濟價值，它體現在房地產的使用過程中。規(guī)定房地產估價時必須以估價對象用于最高最佳使用為前提，可使估價人員在確定估價結論時有共同的口徑，從而使不同的估價人員易于達成一致。

　　最高最佳使用原則受到合法原則的約束，在運用最高最佳使用原則估價時，首先要求估價對象的最高最佳用途是法律上允許的，這一點已在3.0.1條中作了說明。

　　房地產的最高最佳使用還必須得到技術上的支持，不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用。這里的技術主要是指房屋建筑工程方面的技術。

　　必須全面地理解和運用最高最佳使用原則，這種全面性還體現在確定房地產的最高最佳使用時應注意經濟上可行：不能通過不經濟的方式來實現房地產的最高最佳使用，這樣的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。

　　當房地產的最終使用尚未確定時，其最高最佳使用可能有多種實現方式，本條中列舉了保持現狀、轉換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式。最高最佳使用，的實現也可能是這些實現方式的組合形式，例如一部分保持現狀繼續(xù)使用、另一部分裝修改造轉換用途后使用等。

　　3.0.4 替代原則的理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同的市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。

　　替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的客觀合理價格或價值。對于房地產交易目的而言，該客觀合理價格或價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或者價值的。

　　3.0.5 估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。

　　估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產估價時統一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現值。

　　估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。

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