房地產(chǎn)估價師《案例與分析》備考資料（11）

關(guān)于位于XX市XX區(qū)XX廣場X號XX大廈的估價結(jié)果報告
（本次估價報告編號略）

　?。ㄒ唬┪腥耍篨X大廈酒店有限公司，法定代表人為XX，住所為XX市XX區(qū)XX廣場X號。

　?。ǘ┕纼r機構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為XXX，住所為XX市XX區(qū)XX街X號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為“建房估證字[2003]XX號”。

　?。ㄈ┕纼r對象：估價對象為位于XX市XX區(qū)XX廣場X號的XX大廈，設(shè)計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計為停車場、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及A．B兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房；A座地上7層一51層，設(shè)計功能為五星級酒店及智能型寫字間；B座地上7層一29層，設(shè)計功能為智能型寫字間。

　　估價對象總建筑面積為140274.34㎡，占用土地面積為7593.66㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸XX大廈酒店有限公司所有，使用年限為40年，至2038年9月19日結(jié)束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。

　?。ㄋ模┕纼r目的：為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。

　?。ㄎ澹┕纼r時點：2004年10月29日。

　?。﹥r值定義：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第6.2.2關(guān)于“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時點狀態(tài)下的公開市場價格。

　?。ㄆ撸┕纼r依據(jù)：1.房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書；2.《國有土地使用證》（證書編號略）；3.《施工許可證》（證書編號略）；4.《中華人民共和國土地管理法》；5.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；6.國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；7.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）；8.估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；9.委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。

　?。ò耍┕纼r原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行評估。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。

　　1.合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

　　2.最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

　　3.替代原則。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　4.估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

　?。ň牛┕纼r方法：根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。

　?。ㄊ┕纼r結(jié)果：本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定估價對象在符合報告中已說明的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣（大寫）玖億貳仟萬圓整。

　?。ㄊ唬┕纼r人員：（略）

　　（十二）估價作業(yè)日期：二OO四年十月二十九日至二OO四年十一月六日。

　　（十三）估價報告應(yīng)用的有效期：估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應(yīng)為半年。

　　XX房地產(chǎn)估價公司
二OO四年十一月六日

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