房地產估價師：房地產中介服務管理制度與政策考點精析

　?。?）本章涉及的有關法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國城市房地產管理法》；②《城市房地產中介服務管理規(guī)定》；③《房地產估價機構管理辦法》；④原建設部令第151號《注冊房地產估價師管理辦法》；⑤原建設部《關于改變房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關問題的通知》；⑥原建設部與中國人民銀行《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》、原建設部《關于建立房地產企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》、原建設部《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等。

　　（2）本章的考試重點主要是房地產估價機構資質內容、中介服務收費及房地產估價師的注冊制度等三大塊內容，尤其是房地產估價機構資質管理、房地產估價師的注冊管理。從2004年，根據《中華人民共和國行政許可法》、《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》（國務院令第412號），將房地產估價機構資質核準和房地產估價師執(zhí)業(yè)資格注冊列為行政許可項目，而房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格注冊則轉變管理方式，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會承擔，住房和城鄉(xiāng)建設部負責監(jiān)督。房地產估價機構資質管理的內涵是將房地產估價機構分為一、二、三級資質，每級資質從機構名稱、注冊資本、注冊房地產估價師數量、估價機構執(zhí)業(yè)年限、執(zhí)業(yè)范圍、執(zhí)業(yè)業(yè)績等方面都設定了具體的條件，這些條件是考試的重要內容，也是我們實際工作中所必須要掌握的知識，必須在理解的基礎上，進行強化記憶。

　　考生更應熟悉房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試的法律依據，這就是《中華人民共和國城市房地產管理法》所確定的“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。同時房地產估價師的注冊管理部門、注冊種類、注冊時限要求等內容都是考試的重點。中介服務收費具有政策性、實踐性的特點，考生要掌握中介服務收費的三種類型，即房地產中介服務收費包括房地產咨詢收費、房地產價格評估費、房屋代理收費。這三類收費的依據是原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》。我們要熟悉這三類收費的標準，并能夠具體測算，尤其是以房產為主的房地產價格評估費，一是要記住“按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收”；二是要記住分檔收費的費率，這是做好房地產估價收費的基礎，也是我們在日常工作中的基本要求。

　?。?）近幾年來的考試非常注重房地產中介服務收費的計算題，如2001年的試題中有一道單項選擇題：甲將其房屋委托房地產中介服務機構一次性出租，租期三年，實際成交月租金500元。按國家規(guī)定，房地產中介服務機構應收的租賃代理費用最高為（B）元。
　　A．250
　　B．500
　　C．750
　　D．1500

　　做此題必須了解原國家計委、原建設部《關于房地產中介服務收費的通知》中的“房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取規(guī)定”，也就是最高可按一個月的成交租金，實際成交月租金500元，因此該房地產中介服務機構應收租賃代理費用最高為500元。再如2005年的試題中有一道單項選擇題：某非經濟特區(qū)的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設部聯合下發(fā)的《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為（C）萬元。
　　A．1.60
　　B．3.00
　　C．4.25
　　D．5.00

　　依據以房產為主的房地產價格評估“按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收”所確定的分檔收費費率，計算如下：100萬元×5‰+900×2.5‰+1000萬元×1.5‰=4.25（萬元）。

　　（4）同時，由于近幾年綜合分析題中基本沒有涉及本章內容，而本章內容也是特別易出綜合分析題，所以建議大家一定要進行本章內容的綜合分析題訓練。

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