2015房地產估價師《經營與管理》講義精選（9）

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　　第六章經濟評價指標與方法

　　【本章的特點】

　　考題所占分值大

　　理論性非常強，技術含量高

　　計算題多，難度大

　　【本章學習方法】

　　必須聽懂講解，而且要多次反復聽課

　　必須把典例案題與歷年真題搞懂，并獨立完成

　　必須聽課－練習－再聽課－再練習，光聽不練沒有用

　　必須保證這部分的學習時間

　　【本章內容框架】

　　第一節(jié) 效益和費用識別

　　第二節(jié) 經濟評價指標

　　第三節(jié) 動態(tài)盈利能力指標及其計算

　　第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標及其計算

　　第五節(jié) 清償能力指標及其計算

　　第六節(jié) 房地產投資方案經濟經比選

　　第七節(jié) 相關計算總結

　　【內容詳解】

　　第一節(jié) 效益和費用識別

　　1. 投資與成本

　　投資

　　指人們在房地產開發(fā)或投資活動中，為實現某種預定開發(fā)、經營目的而預先墊支的資金

　　種類

投資分類　用途　價值形式　回收形式　固定資產投資　用于建造或購置建筑物、構筑物和機器設備等固定資產　在使用過程中以折舊形式計入成品成本　通過成品銷售以貨幣形式回收　流動資金　指工業(yè)項目投產前預先墊付，用于購買原材料、燃料動力、支付工資等的費用以及被制成品占用的周轉資金　在每個生產周期周轉一次，在整個項目壽命周期內始終被占用，　在項目壽命周期末，以貨幣形式回收　

　　成本

　　產品的成本就是活勞動與物化勞動的消耗

　　銷售成本（完全成本）＝生產成本＋銷售費用

　　投資分析中的成本與財務會計中的成本的不同

　　財務會計是實際發(fā)生費用的記錄，數據是唯一的；投資分析中的成本是對未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數據

　　在投資分析的成本中，還要列入一些財務會計中沒有的成本概念，如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等

　　【2006年真題】

　　下列關于房地產投資分析中成本的表述中，正確的是（）。
　　A．與財務報表中的成本完全不一樣
　　B．應根據實際發(fā)生費用記錄來確定
　　C．與財務報表中的成本一樣
　　D．是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算

　　【答案】 D
　　【解析】A是不完全一樣，而非完全不一樣

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