2015房地產(chǎn)估價師制度與政策講義（5）

　　4.物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算方法

　　4.1 物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成

　　物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成（3+2）

　　包干制（三項）

　　物業(yè)服務(wù)成本

　　法定稅費

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

　　酬金制（兩項）

　　物業(yè)服務(wù)支出

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

　　物業(yè)服務(wù)成本或支出

　　構(gòu)成（九項）

　　管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用

　　清潔衛(wèi)生費用

　　綠化養(yǎng)護費用

　　秩序維護費用

　　辦公費用

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用

　　經(jīng)業(yè)主同意的其它費用

　　重要規(guī)定

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，應(yīng)通地專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或成本中

　　如電梯的日常維護費用可列入物業(yè)服務(wù)費成本，但更換電梯的費用要從專項維修資金中支出

　　物業(yè)服務(wù)費的信息公開

　　酬金制

　　物業(yè)服務(wù)費屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有

　　物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算

　　每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況

　　業(yè)主大會提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)答復(fù)

　　包干制

　　一般業(yè)主不需要了解資金情況，因物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)

　　【2009年真題】
　　實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括（ ）。
　　A．物業(yè)服務(wù)成本
　　B．法定稅費
　　C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
　　D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

　　【答案】C
　　【解析】包干制的不包括酬金。

　　【2008年真題】－綜合分析題
　　如果丙物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括。（ ）
　　A．物業(yè)公司人員的工資、社會保險
　　B．物業(yè)公司管理人員的獎金
　　C．物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用
　　D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修和更新改造費用

　　【答案】D
　　【解析】D屬于專項住宅專項維修資金。

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