房地產估價師《制度與政策》課程講義（9）

　　10.4 其它

　　以劃撥方式取得土地使用權的房地產設定抵押權時的處理

　　應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償

　　抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

　　新增房屋不屬于抵押財產，但可以與抵押物同時處理，對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償

　　土地承包經營權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設用地使用權抵押的規(guī)定

　　實現(xiàn)抵押權后，未經法定程序不得改變土地所有權的性質和土地用途

　　抵押物滅失的處理

　　抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應作為抵押財產

　　抵押權實現(xiàn)的時限

　　應在主債權訴訟時效期內行使抵押權

　　寬限期

　　法院對抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應給予六個月的寬限期

　　強制執(zhí)行

　　六個月寬限期滿后，方可以強制執(zhí)行

　　被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，法院不應強制遷出

　　強制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決

　　可以由申請執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時住房

　　其房屋品質、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標準確定

　　提供臨時住房應當收取租金

　　租金標準雙方協(xié)商

　　協(xié)商不成的由法院參照當?shù)赝惙课葑饨饦藴蚀_定，也可參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定

　　已經產生的租金，可以從房屋拍賣價中優(yōu)先扣除

　　【2009年真題】綜合分析題

　　2005年，甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8 000萬元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6 800萬元。

　　5.該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值為（ ）萬元。
　　A．0
　　B．6 000
　　C．6 475
　　D．8 000

　　【答案】
　　【解析】房地產抵押價值，為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。8000－2000＝6000（萬元）

　　6．人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由（ ）參照評估確定。
　　A．人民法院
　　B．估價機構
　　C．拍賣師
　　D．開發(fā)商

　　【答案】A

　　7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于（ ）萬元。
　　A．4 352
　　B．4 800
　　C．5 120
　　D．5 440

　　【答案】A
　　【解析】評估價6800萬元，首次拍賣不低于80%，5440，再次拍賣，最多下降20%，不低于5440*80*＝4352

　　8.如果拍賣最終應價為6 500萬元，則該應價為（ ）。
　　A．無效應價
　　B．有效應價
　　C．可以成交的價格
　　D．不確定

　　【答案】BC

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