2015年房地產估價師制度與政策講義（15）

　　第二節(jié) 房地產開發(fā)項目管理

　　【本節(jié)主要內容】

　　1. 確定房地產開發(fā)項目的原則

　　2. 房地產開發(fā)項目建設用地使用權的取得

　　3. 房地產開發(fā)項目資本金制度

　　4. 對不按期開發(fā)的房地產開發(fā)項目的處理原則

　　5. 房地產開發(fā)項目質量責任制度

　　6. 項目手冊制度

　　【內容詳解】

　　1. 確定房地產開發(fā)項目的原則，應符合

　　符合五劃

　　土地利用總體規(guī)劃

　　城市規(guī)劃

　　年度建設用地計劃－用地計劃

　　房地產開發(fā)年度計劃－開發(fā)計劃

　　有必要的納入年度固定資產投資計劃

　　原則

　　開發(fā)項目應堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產

　　2. 房地產開發(fā)項目建設用地使用權的取得

　　建設用地使用權的取得方式（兩大類）

　　出讓－有償有期限

　　劃撥－無償無期限

　　國家機關用地、軍事用地等法律規(guī)定的項目

　　經濟適用住房用地

　　建設條件書面意見的內容（出讓或劃撥之前政府出具的意見），出讓或劃撥的附件：

　　房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限

　　城市規(guī)劃設計的條件

　　基礎設施和公共設施的建設要求

　　基礎設施建成事的產權界定

　　項目拆遷補償、安置要求）

　　3. 房地產開發(fā)項目資本金制度

　　項目資本金概念

　　指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務

　　投資者可按其出資的比例享有所有者權益，也可以轉讓，但不得以任何方式抽出

　　項目資本金出資方式

　　可貨幣出資，也可以實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權作價出資（必須經有資格的資產評估公司評估）

　　一般以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資資本金總額的20%

　　房地產開發(fā)項目資本金規(guī)定

　　資本金最低比例為35%，2009年4月剛調為普通商品房和保障性住房20%，其它30%

　　經濟適用房項目資本金最低比例為20%

　　【2007年真題】
　　2006年1月，某房地產開發(fā)公司投資開發(fā)建設一經濟適用住房項日，總投資2億元人民幣，則該項目資本會應不低于（ ）萬元。
　　A．4000
　　B．5000
　　C．6000
　　D．7000

　　【答案】A
　　【解析】房地產開發(fā)一般項目最低資本金比例為35%，經濟適用房項目最低資本金比例為20%.（原規(guī)定）

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