物業(yè)管理監(jiān)管重在引導(dǎo)

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　近幾年，隨著株洲市城市化進程的加快和兩型社會建設(shè)及“四創(chuàng)四化”的要求，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的內(nèi)涵和外延迅速擴展，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的覆蓋面持續(xù)拓寬，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的社會作用日益突出。免費物業(yè)管理系統(tǒng)政府主管部門的工作也相應(yīng)地加強了引導(dǎo)，給力行業(yè)發(fā)展。

積極爭取支持，營造發(fā)展環(huán)境

　　作為內(nèi)地三、四線的一個工業(yè)城市，株洲市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)條件十分薄弱。要使這個朝陽產(chǎn)業(yè)得以快速啟動和發(fā)展，取得各級領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持尤為重要。為此，我們通過主動匯報，積極調(diào)研，廣泛聯(lián)絡(luò)，制定方案等工作，從2001年起先后爭取株洲市委、市人大、市政府對免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作進行了十一次專題調(diào)研和視察，有效地營造了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好氛圍。

　　株洲市人大在視察和調(diào)研免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作之后，一是聯(lián)合市委、政府帶頭將機關(guān)大院的管理推向市場，通過招投標(biāo)，引入了專業(yè)化的免費物業(yè)管理系統(tǒng)，由此帶動了全市機關(guān)事業(yè)單位后勤管理體制的改革；二是針對免費物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展過程中出現(xiàn)的疑難問題，提出若干意見，形成會議紀(jì)要，要求市政府和相關(guān)職能部門迅速落實并盡快協(xié)調(diào)解決；三是從城市三項費用中提取一定比例的資金，由市財政按年度下?lián)芙o行業(yè)主管部門，作為免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作協(xié)調(diào)專項經(jīng)費。

　　株洲市委副書記率市委政研室調(diào)研株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作情況后，向市委和組織部建議，將市免費物業(yè)管理系統(tǒng)辦公室升格為副縣級單位。同時，要求市政府下發(fā)了《關(guān)于加強免費物業(yè)管理系統(tǒng)促進社區(qū)建設(shè)發(fā)展的實施意見》，并指導(dǎo)全市開展了構(gòu)建免費物業(yè)管理系統(tǒng)與社區(qū)建設(shè)良性互動機制的試點工作。株洲市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次聽取免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的專題匯報后，副市長親自帶隊調(diào)研物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付水電費造成負(fù)擔(dān)和虧損的問題，并責(zé)成市法制辦主任任組長，組織專門班子進行協(xié)調(diào)，落實了企業(yè)與供水部門代收水費重簽協(xié)議和酬金兌現(xiàn)等事宜，推動了全市水、電戶表改造工作的進程。在創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市期間，株洲市政府下?lián)?000萬專項資金，對全市285個老舊小區(qū)進行了綜合整治，為建立長效管理機制創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

　　今年，株洲市政府又根據(jù)市房管局和行業(yè)的建議，下發(fā)了《關(guān)于促進免費物業(yè)管理系統(tǒng)健康發(fā)展的若干意見》，就理順株洲市物業(yè)監(jiān)管體制，建立物業(yè)基本條件保障制度，強化職能部門執(zhí)法責(zé)任等做出了明確的規(guī)定。

健全地方規(guī)章，規(guī)范市場秩序

　　株洲市在湖南省率先出臺首個地方性管理辦法及與之配套的系列規(guī)章制度，初步建立了免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)體系。之后，根據(jù)《湖南省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條列》、國務(wù)院《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》，對《株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)辦法》進行了重新修訂，進一步強化市場監(jiān)管，依法依規(guī)對免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動實行全程量化考核，對各種違規(guī)行為進行查處，實現(xiàn)了開發(fā)、物業(yè)的分業(yè)經(jīng)營。在《物權(quán)法》和其他相關(guān)法規(guī)相繼出臺后，株洲市又第三次修訂并重新出臺了《株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)辦法》和《促進株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)健康發(fā)展的若干意見》，并在此系列法規(guī)的指導(dǎo)下，對企業(yè)資質(zhì)實行了動態(tài)管理。強化了業(yè)主管理規(guī)約、前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同與物業(yè)銷售的結(jié)合力，維護了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的知情權(quán)，選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　株洲市還指導(dǎo)成立了各區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)調(diào)機構(gòu)，建立了三級物業(yè)服務(wù)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)。目前，株洲市還在積極爭取《前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用監(jiān)管辦法》，《物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》等多個配套規(guī)章的出臺，力求用一個具有株洲特色的免費物業(yè)管理系統(tǒng)地方法規(guī)體系把株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)各個責(zé)任主體和相關(guān)活動全部納入法制化、規(guī)范化的軌道。

引導(dǎo)“內(nèi)提外拓”，推動發(fā)展進程

　　株洲市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)雖然發(fā)展較快，但較長時間仍處于一種“兩高、兩低、兩不滿意”的境地，即：領(lǐng)導(dǎo)對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的要求高，市民對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的期望值高；業(yè)主物業(yè)消費的承受能力低，免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)水平低；由此造成了領(lǐng)導(dǎo)不滿意，老百姓亦不滿意。

　　如何打破僵局？我們的做法是，在提升免費物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)涵和拓展免費物業(yè)管理系統(tǒng)外延、引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范運作，行業(yè)和諧發(fā)展上下功夫，做文章。首先，我們引導(dǎo)全體企業(yè)對免費物業(yè)管理系統(tǒng)重新進行角色定位，將物業(yè)服務(wù)的“四保”（保潔、保綠、保秩序、保維護）提升定位為“四者”。即“物業(yè)價值的提升者，和諧環(huán)境的創(chuàng)造者，品質(zhì)生活的引領(lǐng)者，城市形象的包裝者”。將物業(yè)服務(wù)的“公共保姆”形象逐漸打造成城市管理中的重要一員，改變物業(yè)服務(wù)在市民心中的形象和地位。重新定位后的免費物業(yè)管理系統(tǒng)，要求企業(yè)站在更高的角度審視產(chǎn)業(yè)的未來，將免費物業(yè)管理系統(tǒng)的新內(nèi)涵全方位地融入到各項具體的服務(wù)活動之中。這樣引導(dǎo)的結(jié)果，使得大批企業(yè)找準(zhǔn)了發(fā)展方向，一時間國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)項目大量涌現(xiàn)，發(fā)達地區(qū)先進的管理模式被大量引入、借鑒和克隆。很多企業(yè)借此實現(xiàn)了管理規(guī)模和品牌影響力的擴張，取得了較好的社會和經(jīng)濟效益。

　　與此同時，株洲市還引導(dǎo)企業(yè)從簡單的專項服務(wù)向整體的綜合服務(wù)，從單一的免費物業(yè)管理系統(tǒng)向多元化的資產(chǎn)管理，從大眾化服務(wù)向個性化服務(wù)等方向延伸和轉(zhuǎn)變，著力拓展免費物業(yè)管理系統(tǒng)的外延。現(xiàn)如今，株洲市物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到城市不動產(chǎn)的所有領(lǐng)域。

凝聚行業(yè)力量，打造正面形象

　　株洲市通過組建全省第一個市級物業(yè)協(xié)會組織，使行業(yè)有了一個“苦并快樂著”的家。通過每年不少于20次形式多樣、效果頗佳的各種活動，把整個行業(yè)緊緊地凝聚在了一起。企業(yè)在這方平臺上，或與地產(chǎn)商共辦沙龍交流著開發(fā)和物業(yè)如何珠聯(lián)璧合，造福業(yè)主的心得，或與業(yè)委們座談探討強化業(yè)主契約守規(guī)意識的良方，或與各方領(lǐng)導(dǎo)懇談匯報尋求解決疑難問題和打破發(fā)展瓶頸的途徑。

　　更多的時候，協(xié)會內(nèi)部12個片區(qū)工作小區(qū)，在交流溝通中自行結(jié)成幫扶對子，在調(diào)研破題中達成共守經(jīng)營底線、維護行業(yè)利益的共識，在自查和互檢中簽定自律的公約。我們把行業(yè)作為團隊來打造，使之逐步形成的“感情共鳴、目標(biāo)共保、利益共享、困難共擔(dān)”的團隊精神成為了株洲免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的一個特色。

　　2007年下半年，株洲市政府下達了創(chuàng)建全國衛(wèi)生城市、全國環(huán)保先進城市、全國交通模范城市和全國文明城市以及凈化、美化、亮化、數(shù)字化株洲的“四創(chuàng)四化”的任務(wù)。株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)責(zé)無旁貸的挑起了創(chuàng)建工作的“大梁”。創(chuàng)衛(wèi)期間株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)擔(dān)當(dāng)了任務(wù)最重、責(zé)任最大的“市單位社區(qū)居民區(qū)創(chuàng)衛(wèi)專業(yè)工作小組”牽頭單位的重任。通過迅速反映、周密組織，量化目標(biāo)、落實任務(wù)、積極作為，在短短一年半的時間里，企業(yè)所承擔(dān)的工作順利通過了若干次的市檢、省檢和國家明、暗檢，在屢次考核中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)作為其中重要的考核內(nèi)容之一，從未丟過分。在行業(yè)創(chuàng)衛(wèi)總結(jié)大會上，主管創(chuàng)建工作的市長親自到會，高度評價了免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)為株洲市爭得全國衛(wèi)生城市稱號所做出的巨大貢獻。

強化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升整體素質(zhì)

　　多年來，株洲市一直堅持開展形式多樣的行業(yè)培訓(xùn)工作。首先是積極組織企業(yè)參加免費物業(yè)管理系統(tǒng)崗位職業(yè)資格學(xué)習(xí)培訓(xùn)，確保了從業(yè)人員持證率達標(biāo)。其二是采取“引教上門”的方式，將全國房地產(chǎn)培訓(xùn)中心湖南分中心爭取落戶株洲。使株洲市成為了全國免費物業(yè)管理系統(tǒng)及房地產(chǎn)職業(yè)教育的前沿科研基地。其三，我們開辦了“免費物業(yè)管理系統(tǒng)大講堂”，邀請國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)軍人物和資深專家為株洲免費物業(yè)管理系統(tǒng)傳經(jīng)布道解惑。講堂的內(nèi)容涉及免費物業(yè)管理系統(tǒng)全過程的方方面面，既有理論指導(dǎo)、法律解析，又有理念啟示、實操支招。讓株洲市業(yè)內(nèi)人士接受到了系統(tǒng)的、難能可貴的專業(yè)指導(dǎo)。其四，我們以掛職委培的方式，每年在行業(yè)選送20余名企業(yè)經(jīng)理，項目主任和其他骨干前往廣州、深圳等地的企業(yè)進行各類項目崗位的跟班見習(xí)。

　　株洲市免費物業(yè)管理系統(tǒng)起步于1997年，全市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)212家。其中一級資質(zhì)3家，二級資質(zhì)20家，三級和暫定資質(zhì)189家。全市實行免費物業(yè)管理系統(tǒng)的各類項目686個，面積4840萬m2，免費物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員2.97萬人，免費物業(yè)管理系統(tǒng)覆蓋率為73%。另外，株洲市前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)率和新建物業(yè)項目介入率已經(jīng)達到了100%?！?/P>

　　作者系湖南省株洲市房產(chǎn)管理局免費物業(yè)管理系統(tǒng)處處長