在現(xiàn)代建筑管理中，智慧建筑的概念日益凸顯其重要性。智慧建筑不僅體現(xiàn)在其物理基礎設施的數(shù)字化整合上，更在于其如何通過高效、可靠、可持續(xù)的方式優(yōu)化建筑生產(chǎn)流程，提供更安全、更可靠的生產(chǎn)環(huán)境。其核心目標在于：節(jié)能降耗，降低運營成本;利用先進技術提升效率和環(huán)保性能;與周邊環(huán)境實現(xiàn)有效互動;維護安全穩(wěn)定的工作環(huán)境。
在運維系統(tǒng)層面，智慧建筑致力于整合控制各種獨立運行的設備或系統(tǒng)，如中央空調、生產(chǎn)線檢測控制、電力系統(tǒng)、供熱設備、運輸設備、智能樓宇系統(tǒng)、人員管理系統(tǒng)以及環(huán)境監(jiān)測設備等，形成一個高度協(xié)同的整體。通過優(yōu)化控制自動化、設備管理自動化、防災自動化和能量管理自動化，實現(xiàn)為企業(yè)創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益的目標。
為實現(xiàn)這一愿景，我們提出以下一體化智慧建筑運維管理解決方案：
一、管理策略
1.基于設備歷史與備件臺賬：利用設備運行歷史和備件臺賬信息，為運維管理提供數(shù)據(jù)支持。
2.工作單管理：實現(xiàn)工作單的計劃、提交、審批、執(zhí)行和反饋全流程管理。
3.多種維護模式：支持缺陷管理、計劃檢修、預防維修、預測維修、點檢、定期檢查、工程改造等多種維護模式。
4.集成管理：將設備管理、工作管理、庫存管理、采購管理、資源管理和成本管理集成于一個共享的信息平臺。
5.目標導向：以提高維修效率、規(guī)范維修流程、最大化資產(chǎn)使用率、最小化總體運營成本為目標。
6.管理模式轉變：從工作中心管理模式轉變?yōu)橐再Y產(chǎn)為中心的管理模式，實現(xiàn)資產(chǎn)全生命周期管理。
二、系統(tǒng)實現(xiàn)原則
1.掌控設備性能：實時監(jiān)控設備/設施的性能與狀況，確保穩(wěn)定運行。
2.優(yōu)化資源配置：減少多余設備，提高資源利用率。
3.合理運維流程：合理設計運維流程，減少停機時間，增加設施正常運行時間。
4.設備綜合管理：實現(xiàn)設備的調度、定位、規(guī)格管理、監(jiān)控、校準、成本核算和跟蹤。
5.多元化維護策略：支持預防性維護、推測性維護、例行維護和非計劃維護等多種策略。
6.庫存與合同管理：優(yōu)化庫存管理，有效管理供應商合同。
7.性能分析：對設備運行性能進行深入分析，為決策提供科學依據(jù)。
三、一體化智慧建筑運維管理解決方案的整體架構
在構建我們的智慧建筑運維管理解決方案時，我們以不同參與者的角色為導向，設計了一個覆蓋監(jiān)控、分析和日常運維的完整系統(tǒng)。整個系統(tǒng)旨在提供一個高效、直觀且易于操作的管理平臺，以滿足建筑全生命周期內的各種運維需求。
1.基于三維可視化的管理門戶
為了提供更直觀、易理解的用戶體驗，我們采用了三維可視化技術來構建管理門戶。這一門戶不僅允許用戶在三維模擬環(huán)境中查看建筑的所有資產(chǎn)、設備以及它們的空間布局，還支持用戶與這些元素進行交互，如查看設備的工藝參數(shù)、實時運行數(shù)據(jù)等。通過三維可視化，用戶能夠更直觀地管理業(yè)務，例如選擇一個設備后，能夠直接查看其運營維護記錄、備品備件情況，甚至發(fā)起維護保養(yǎng)流程。這種交互式的圖形界面大大提升了運維管理的效率和直觀性。
2.BIM模型數(shù)據(jù)管理
BIM(Building Information Modeling)模型作為建筑信息的數(shù)字化表達，是我們系統(tǒng)的核心基礎。我們采用直接接入工程設計數(shù)據(jù)的方式，對BIM模型進行二次組織，有效將設計和施工階段的模型轉化為運維模型。這樣做的好處在于，模型不僅包含了建筑物的三維幾何信息，還集成了如材料、設備、施工方法等所有相關信息，為運維管理提供了全面、準確的數(shù)據(jù)支持。同時，由于我們直接利用設計階段的數(shù)據(jù)，避免了為運維進行專門建模的繁瑣和成本。
3.設備資產(chǎn)管理
在智慧建筑的運維管理中，設備及資產(chǎn)管理是至關重要的一環(huán)。我們主要從以下幾個方面進行設備及資產(chǎn)管理：
設備參數(shù)定義：基于用戶運維管理的實際需求，我們?yōu)椴煌悇e的設備定義不同的參數(shù)模板，包括基本參數(shù)和運行參數(shù)。這些參數(shù)定義是動態(tài)完成的，不受設計階段模型參數(shù)的限制，為運維管理提供了更大的靈活性。
系統(tǒng)劃分：為了更好地管理設備，我們根據(jù)設備的工藝屬性將它們劃分為不同的系統(tǒng)和子系統(tǒng)，并建立與BIM模型的動態(tài)關聯(lián)。同時，我們?yōu)椴煌南到y(tǒng)定義三維視圖，使得設備管理更加直觀和便捷。
設備及資產(chǎn)關聯(lián)：我們將建筑中的設備與BIM模型進行精確關聯(lián)，并根據(jù)運維需求建立參數(shù)模型。此外，我們還實現(xiàn)了與MES系統(tǒng)的集成，使得用戶可以直接在管理門戶中查看設備的實時運行參數(shù)。當設備運行異常時，系統(tǒng)能夠自動觸發(fā)報警和提醒，并通知相關責任人進行處理。
4.設備管理
在智慧建筑運維管理解決方案中，設備管理是一個關鍵組成部分，確保資產(chǎn)得到高效、準確的監(jiān)控和維護。通過三維可視化技術，我們?yōu)橛脩籼峁┝艘粋€直觀、交互式的設備管理環(huán)境。
a) 設備信息查詢及監(jiān)控
用戶可以在三維可視化環(huán)境中，根據(jù)系統(tǒng)或空間定義，快速定位并查看設備的空間位置、基本信息、實時運行參數(shù)以及相關的資料和文檔信息。如果MES系統(tǒng)支持，用戶還可以直接在三維模型中對設備進行遠程控制，如啟停操作、參數(shù)調整等，實現(xiàn)對設備的實時監(jiān)控和管理。通過選擇設備，用戶可以迅速獲取其詳細的臺賬信息，包括配套設備、備品備件情況、維護保養(yǎng)記錄等，從而全面了解設備的全生命周期信息。
b) 設備臺賬管理
為每臺設備建立詳細的臺賬信息，包括基礎信息、圖紙、文檔等，確保設備信息的完整性和可追溯性。采用合理的編碼系統(tǒng)，明確設備的位置、關聯(lián)關系、層次關系以及所屬的專業(yè)或系統(tǒng)，方便用戶進行設備的分類和查找。設立故障代碼體系，記錄設備可能出現(xiàn)的問題，以便進行統(tǒng)計和分析，優(yōu)化設備的維護策略。提供維護成本計算功能，根據(jù)設備類型、層次關系等，計算任意時間段的維護成本，為管理層提供決策支持。用戶可以輕松查找設備的備品備件清單及庫存數(shù)量，確保維修工作的順利進行。提供設備維護歷史記錄和相關文檔的查詢功能，幫助用戶全面了解設備的運維情況。對設備的平均故障周期和故障類型進行統(tǒng)計和分析，為設備的預防性維護提供數(shù)據(jù)支持。記錄設備的搬遷、移動和維修歷史，確保設備信息的實時更新和準確性。跟蹤備件的更換和保修期信息，提醒用戶及時進行備件更換或維修。為設備建立服務合同記錄，確保設備得到及時、專業(yè)的服務支持。
5.空間管理
在管理平臺中，我們提供了靈活的空間劃分功能，將整個建筑劃分為不同層級的空間，并為資產(chǎn)設定空間屬性。這樣，用戶可以根據(jù)區(qū)域和空間進行設備的管理和控制，提高管理效率?；谌S模型的直觀空間表達，用戶可以更好地追蹤和記錄資產(chǎn)的移動和變更情況，有效規(guī)劃空間使用，提高空間利用率。
6.材料管理
為了降低備品備件庫存成本，我們專門建立了材料管理模塊，將日常的材料和備品備件管理與設備及資產(chǎn)管理整合起來。在管理平臺中，我們建立了材料編碼系統(tǒng)和進銷存模塊，通過編碼將材料與設備進行關聯(lián)。這樣，在進行日常維保和維修時，用戶可以及時查看相關設備的備品備件信息及當前庫存情況，確保維修工作的順利進行。
