淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目的服務(wù)采購

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房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段劃分，從開發(fā)商的決策層次分：為投資意向、項目定義、項目實施、項目交驗、物業(yè)管理。

上述每一個階段都有一個或幾個可交付的成果，對應(yīng)于每個需交付的成果，執(zhí)行組織就會有不同的采購需求。在眾多的采購需求中，如何進行采購管理，是現(xiàn)代項目管理專門解決的問題。

服務(wù)的采購管理是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都將面臨的問題，不論它的機構(gòu)設(shè)置多大功能多全，都不能完全不要從公司外獲取服務(wù)而自行解決在房地產(chǎn)開發(fā)中所面臨的眾多服務(wù)問題。但如何能得到滿意的服務(wù)。這個則是根據(jù)需求的服務(wù)不同，區(qū)別對待。

1、可行性研究服務(wù)的采購，其過程如下：泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
1）、準(zhǔn)備資料泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
房產(chǎn)商必須對有投資意向的地塊位置、規(guī)模，擬開發(fā)的業(yè)態(tài)有一個初步意向，在意向書中描述擬開發(fā)項目的初步設(shè)想、將要開發(fā)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)、需要作可行性研究的咨詢公司將要提交的成果和開發(fā)本地塊的經(jīng)營目標(biāo)；是公司對擬開發(fā)地塊的產(chǎn)品簡要描述；同時，還要對公司開發(fā)該地塊假設(shè)條件進行描述，如資金等進行介紹以及開發(fā)的順序、時間時段的控制情況進行描述。

2）進行咨詢市場摸底club
是對咨詢市場的資源情況進行調(diào)研，對本開發(fā)地塊作可行性研究的單位的提出相關(guān)資質(zhì)要求；

3）進行是公司組織人員或是委托咨詢公司作可行性研究報告的分析泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
了解公司的戰(zhàn)略，分析自己組織內(nèi)部有無資源能否完成可行性研究報告，是自己作培養(yǎng)自己的力量做可行性研究報告，還是委托面咨詢公司作可行性研究報告；可行性研究報告牽頭人組織公司相關(guān)專家進行研究，分析利弊，并得出結(jié)論；若是委托外部提供服務(wù)，并在會上初步提出合約事項，確定合約形式。

4）提出可行研究服務(wù)的管理計劃泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
本計劃主要解決怎樣委托、何時委托。

5）編制本開發(fā)項目的可行研究工作說明書泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
在說明書中描述可行性研究的工作范圍、工作程序、步驟和可行研究報告質(zhì)量、進度要求

2、編制可行研究的尋價計劃泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
1）根據(jù)可行研究的管理計劃、可行性報告的工作說明書以及擬開發(fā)項目的執(zhí)行組織的相關(guān)政策，對作可行性研究的市場進行調(diào)查，收集適合作本項目可行性研究的合格的合作伙伴名錄、相應(yīng)項目的相關(guān)可行研究咨詢費用和國家規(guī)定的相關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)。

2）查詢或制定本項目可行性研究報告的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；組織相關(guān)專家對可行性工作說明書、可行性研究報告標(biāo)準(zhǔn)進行討論，制定可行性研究報告的可行性報告的邀請建議書和評價標(biāo)準(zhǔn)。在可行性報告的邀請建議書里，詳細描述將要進行可行性研究服務(wù)的要求，評價標(biāo)準(zhǔn)的要求具體明確，嚴(yán)格以確保各可行性研究咨詢機構(gòu)提供的建議書相對一致，利于對建議書的評價；又要足夠靈活，以確保各供應(yīng)可行性研究服務(wù)的合作伙伴其好的建議能反映在建議書中。評價標(biāo)準(zhǔn)從以下幾方面入手：可行性研究合作伙伴對需求的理解、總成本或全壽命周期成本、技術(shù)實力、管理能力、財務(wù)能力。項目團隊在制定上述相關(guān)可行性要求文檔和評價標(biāo)準(zhǔn)時時，必須仔細研究項目發(fā)起人的相關(guān)政策和約束條件。

3）因為開發(fā)項目產(chǎn)品描述是一個漸進明晰的過程，因此經(jīng)過幾次專家會議，對項目可行性研究有了進一步的認識，在項目可行性研究服務(wù)的管理過程編制的項目可行性工作說明書有必要進行一次更新。

3、項目開發(fā)可行性研究的尋價泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)文章
1）根據(jù)尋價計劃編制過程得出的可行性報告邀請建議書和評價標(biāo)準(zhǔn)以及更新的可行性報告工作說明書，向擬定可行研究的合格合作伙伴發(fā)放邀請建議書。組織合格的可行研究服務(wù)單位（三家以上）舉行標(biāo)前會議，在會上以書面文檔形式說明本開發(fā)項目可行性研究的工作范圍、工作進度、工作程序、報告質(zhì)量的要求。

2）收取合格合作伙伴的可行性研究建議書和報價書。

4、可行性研究的合作伙伴選擇www
在收到了各家合格合作伙伴的可行性研究建議書和報價書后，在適當(dāng)?shù)臅r間、適當(dāng)?shù)牡攸c、適當(dāng)?shù)膮⑴c人員舉行公開的開標(biāo)會。會上嚴(yán)格按照在尋價計劃編制過程編制的建議書邀請和評定標(biāo)準(zhǔn)，評定各家提交的技術(shù)建議書和報價，選出合同洽談單位。在與合同洽談單位就主要合同條款進行談判，以確定合同的結(jié)構(gòu)、雙方的職責(zé)和權(quán)利、義務(wù)等相關(guān)事項，以確定可行性研究的合作伙伴及相應(yīng)合同文本。

5、合同管理泛普軟件-建筑工程項目管理系統(tǒng)
根據(jù)雙方所訂合同和服務(wù)提供商的工作結(jié)果以及合同執(zhí)行過程中發(fā)生的合同變更情況，執(zhí)行合同中的付款條款。隨時監(jiān)控、監(jiān)督合同的執(zhí)行績效。將雙方來往書面函件、合同變更文、支付財務(wù)記錄隨時進行歸檔。

6、合同收尾
可行性報告研究單位已按合同提供可行性研究報告或服務(wù)，買方已按合同進行了付款，合同終止。或可行性研究單位不能提供可行研究報告或服務(wù)，合同終止，合同終止的通知權(quán)利由合同管理人員發(fā)出。在合同終止以前，必須進行合同審計（主要審核可行性研究單位是否按合同提供了可行性研究報告和服務(wù)，它審核采購的全過程），經(jīng)過合同審計以后，才能進行合同收尾和管理收尾。

上述過程是可行性研究服務(wù)采購的全過程，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的獨特性、唯一性和暫態(tài)性，它在服務(wù)的需求上也是唯一的，沒有一個標(biāo)準(zhǔn)的可行性研究報告、項目策劃案、規(guī)劃方案設(shè)計圖適用于任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目。正是由于這種服務(wù)的唯一性需求，就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)項目服務(wù)需求的復(fù)雜性。因此，開發(fā)項目的服務(wù)采購能真正發(fā)揮其效果，其關(guān)鍵的就是開發(fā)商本身對需要什么樣的咨詢服務(wù)有一個清楚而明確的定義。它的評價標(biāo)準(zhǔn)是以技術(shù)建議書為主，相對而言報價在選擇砝碼上要輕一些。如世界著名的策劃公司麥肯錫顧問公司曾經(jīng)分析，推出新產(chǎn)品時，如果項目時間拖延相當(dāng)于產(chǎn)品生命周期百分之十，潛在利潤的損失可能就高達30％；但是，若項目超出百分之五十的預(yù)算，產(chǎn)品能準(zhǔn)時上市，則潛在利潤的損失可能只有3％。