2015房地產估價師《經營與管理》：居住房地產

　　居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產估價師必須充分掌握居住房地產的這一特點。

　　1.居住房地產的分類。住宅可按多種方式分類，依據估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。

　?。?）按檔次劃分：

　　1）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達到或能夠達到一定經濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經濟適用房），此類住宅采用地方或國產建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產中檔廚衛(wèi)潔具和設備。現階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經濟的發(fā)展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高?，F階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當的折扣。

　　2）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶外環(huán)境要求高；服務標準高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。

　　3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。

　?。?）按市場化程度劃分：

　　1）社會保障性住宅。體現政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產的估價較為復雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現不同的價格。

　　2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。

　　2.住宅評估的標的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。

　　1）居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。

　　2）住宅單元。為適應住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標準段，并把這種標準段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數戶圍繞一個樓梯！司劃分為單元。

　　3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內用地。

　　4）居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。不同的評估標的物，應當有明確的建筑與用地界定和明晰的產權。3.住宅的價格構成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。前者為商品化價格，由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創(chuàng)造的臺播協(xié)構成；后者會成本價格與不完全成本價格。

　　我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。因此，在評估住宅租金時應明確租金種類及其構成情況。

　　4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：

　　1）建筑結構、類型和等級；

　　2）裝修；

　　3）設施與設備；

　　4）質量；

　　5）朝向；

　　6）樓層；

　　7）地段；

　　8）環(huán)境；

　　9）住宅樓的公用面積數；

　　10）交易時間；

　　11）交易情況。

　　在估價時，應特別注意以上資料的調查與收集。為了更加科學合理地對住宅進行評估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數額或價值增減率標準，以便于比較修正。

　　5.居住房地產的估價方法。新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異

　　1）新建居住房地產一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。

　　估價剛剛建成或在建的居住房地產，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析綜合得出最終結論。

　　2）評估舊有居住房地產，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估，房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結果進行分析，綜合得出最終結論

　　3）拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和；舊城改造過程中，估價人員經常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，“作價補償的金額按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。

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