2015年房地產(chǎn)估價師考試資料：零售商業(yè)物業(yè)管理

　　零售商業(yè)物業(yè)管理，零售商業(yè)物業(yè)在市場上的影響力，取決于其位置、規(guī)模、服務水準和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質量與價格?？沙鲎饷娣e包括營業(yè)面積和分攤的公用面積。大型零售商業(yè)物業(yè)至少要有一個主要租戶。

　　零售商業(yè)物業(yè)的分類：市級購物中心（30萬人以上）、地區(qū)購物商場（10-30萬人）、居住區(qū)商場（1-5萬人）、鄰里服務性商店（1萬人以下）、特色商店。

　　零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個部分：主要區(qū)域（60-75%的營業(yè)額）、次要區(qū)域（15-20%）、邊界區(qū)域（5-15%）。零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營特色、位置、停車對租戶的影響。

　　選擇租戶的條件：聲譽；財務能力；組合與位置分配，次要租戶所經(jīng)營的商品與服務種類不能與主要租戶所提供的商品與服務種類相沖突，兩者應是互補關系，良好的租戶組合應該滿足目的性和沖動性購物的需要，以提高整個零售商業(yè)物業(yè)的總營業(yè)額。對于有兩個主要租戶的應注意他們商品種類是否搭配合理，志次要租戶所經(jīng)營的商品類型互為補充；需要的服務。

　　零售物業(yè)的租金，在租約中載明的租金是基本租金，此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費費用，以支付整個物業(yè)的經(jīng)營成本和公用面積的維護費用。租金有基礎租金和百分比租金（以營業(yè)額為計算，業(yè)主可分享租戶的零售額的部分經(jīng)營成果，百分比租金通常是基礎租金的附加部分。對于主要租戶的租金可以5年調整一次，對于次要租戶的租金可1年1次。

　　零售商業(yè)物業(yè)的租約中約定的特殊問題：關于每一獨立承租單元的用途；限制經(jīng)營內容相似的租戶；限制租戶在一定地域內（通常4-8公里）重復設店；營業(yè)時間；公用面積維護；廣告、標志和圖形；折讓優(yōu)惠，給予優(yōu)惠盡量不使租約中所載明的租金水平降低，可以提供裝修補貼，支付搬家費用或提供一定的免租期；以及中止租約條款和持續(xù)經(jīng)營條款等。

　　零售商業(yè)物業(yè)在關注其租戶正在進行的商業(yè)活動。這是與其他物業(yè)的最大差別。同時要有足夠多的零售商業(yè)的經(jīng)驗。

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