2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：部分（局部）房地產(chǎn)

　　部分（局部）房地產(chǎn)

　　這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進行估價時，應注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應權益，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意到土地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。

　　在建工程房地產(chǎn)

　　在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設計用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權連同在建工程進行抵押。對在建工程作為抵押物進行評估時，要全面掌握估價對象狀況、注意實際施工進度和相應可實現(xiàn)的權益，請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程價款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設開發(fā)法。

　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內的集體建設用地使用權作為抵押物，進行評估時應注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權性質和土地用途。在估價過程中應扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。

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