2015年《案例與分析》：特殊用途房地產估價

　　特殊用途房地產的估價

　　特殊用途的房地產，關鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類房地產通常都伴隨著專營權，本節(jié)主要針對停車庫、加油站的估價進行分析。

　　一、停車庫的估價

　　停車庫主要有專營停車庫大樓和地下停車庫，而地下停車庫最為常見，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其主要為解決地上停車困難的問題，同時也是為了合理利用地下空間。

　　由于停車庫屬于一種較為特殊的房地產，相對于其他房地產而言具有其特殊性及其估價的特殊性，下面主要針對地下停車庫進行說明和分析其特點。

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　?。?）權屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：①開發(fā)商擁有車庫單獨產權，可對車庫自由行使收益、處分權；②地下車庫作為共有部位，建筑面積已進行了分攤，車庫不能單獨出售。上述情況的存在，導致了地下停車庫是否存在經營性，同時也使得其價格表現(xiàn)形式多樣化。此外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。

　?。?）計量單位比較特殊。商品房存在多種計量單位（套、建筑面積、套內建筑面積、使用面積等），國家有關部門對于應該以何種計量單位作為商品房銷售單位也有相關規(guī)定，但對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認同的則只有一種：車位，與此同時，也會出現(xiàn)相同建筑面積產生不同車位數(shù)的問題。

　?。?）日常管理和服務相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當然，這種功能主要為解決與機動車相關的問題，屬于一種配套服務。這種配套服務涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等。由此，地下停車庫日常管理和服務水平在一定程度上決定了停車庫的檔次。

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