2013年我國(guó)商鋪地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

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政策緊縮、資金難求、市場(chǎng)觀望情緒濃重……一系列的“難題”在考驗(yàn)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存能力。近日，某知名媒體組織的商業(yè)地產(chǎn)論壇，聚集了眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)參加，很是有人氣。“現(xiàn)在好多做住宅的開(kāi)發(fā)商都在轉(zhuǎn)型，”深圳多元地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)季寧寧表示，“但是商業(yè)地產(chǎn)也不是很好做，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅的操作模式完全不一樣。”

轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)：受高利潤(rùn)推動(dòng)

早在2005年，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)就成為國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)商熱切關(guān)注的轉(zhuǎn)型出路之一。合生創(chuàng)展、富力集團(tuán)、金融街、綠地集團(tuán)等國(guó)內(nèi)知名住宅開(kāi)發(fā)商陸續(xù)將觸角延伸至此。而目前，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的成本和住宅差不多，利潤(rùn)卻比住宅高出不少。在北京，住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的租售價(jià)價(jià)格比是1比2或1比3，在這一高利潤(rùn)的驅(qū)使下，特別是住宅項(xiàng)目的盈利空間正在被壓縮，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)成為一種必然。一些專(zhuān)家分析認(rèn)為，高利潤(rùn)是推動(dòng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)誘因。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)：三思而行

當(dāng)前，很多做住宅的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，不能馬上理解做住宅和做商業(yè)有什么不同，所以開(kāi)發(fā)出來(lái)的項(xiàng)目出租的前景就會(huì)很差，這樣的例子也是有一些的。但如果因?yàn)槌鲎馇熬安缓枚鴮㈨?xiàng)目賣(mài)掉，那就更是“得不償失”了。對(duì)于那些大型的集團(tuán)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，適當(dāng)?shù)叵蛏虡I(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變是可以嘗試的，但對(duì)于那些規(guī)模不是很大、以住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)而言，要想立即轉(zhuǎn)型，就需要三思而行了。

“現(xiàn)在好多做住宅的開(kāi)發(fā)商都在轉(zhuǎn)型，但是商業(yè)地產(chǎn)也不是很好做，因?yàn)樯虡I(yè)與住宅的操作模式完全不一樣。住宅建設(shè)好了以后就銷(xiāo)售，銷(xiāo)售完就可以了，但商業(yè)地產(chǎn)還要考慮到經(jīng)營(yíng)，比如前期要招商，如果招商效果好，那么在后期就可以很好地經(jīng)營(yíng)，不可能很快就將其出售。商業(yè)地產(chǎn)基本上都會(huì)作為持有型的，享受的是運(yùn)營(yíng)中的收益和增值，最后達(dá)到品牌價(jià)值的提升。此外，商業(yè)的價(jià)值也會(huì)隨著城市價(jià)值的提升而提升。”季寧寧說(shuō)。

漢博研究院院長(zhǎng)王永認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的處境也是非常艱難的，第一個(gè)是融資渠道狹窄，第二個(gè)是變現(xiàn)模式的渠道也很狹窄。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，能夠做得好的，要么是專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)、具有一定實(shí)力的企業(yè)，要么就是超大型的國(guó)企。中小型開(kāi)發(fā)商如果要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，首先就要面臨融資難、變現(xiàn)難的問(wèn)題。對(duì)于經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)而言，正因?yàn)橛羞@些困難，所以才要求新、求變，這樣才能獲得一個(gè)很好的收益。開(kāi)發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)一定要有新的思維，首先要考慮到怎樣實(shí)現(xiàn)資金的平衡，然后再考慮怎樣變現(xiàn)，這會(huì)影響到項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。如果這個(gè)問(wèn)題在前期沒(méi)有考慮清楚，那么在后期，即使你請(qǐng)10個(gè)公司來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目，即使你再有錢(qián)，也不會(huì)做好的。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)：求新、求變、求發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有很大的難度，不像住宅地產(chǎn)那樣，只要是有錢(qián)就可以開(kāi)發(fā)。季寧寧說(shuō)：“商業(yè)地產(chǎn)要從市場(chǎng)、商業(yè)體、城市、日后的發(fā)展以及未來(lái)有序經(jīng)營(yíng)等方面考慮，然后再以此來(lái)打造品牌、營(yíng)造價(jià)值核心，它要比住宅地產(chǎn)多好多個(gè)環(huán)節(jié)。目前，很多做住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)都會(huì)遇到很大的難度，而且，越是大的城市，商業(yè)項(xiàng)目越是難做?，F(xiàn)在，一些做住宅的開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但需要注意的是，千萬(wàn)不要以住宅開(kāi)發(fā)的思維去考慮如何做商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)檫@是兩種完全不一樣操作方法。做住宅，稍微懂得做的，都會(huì)覺(jué)得第二個(gè)項(xiàng)目要比第一個(gè)項(xiàng)目做得大，第三個(gè)項(xiàng)目肯定要比第二個(gè)大。商業(yè)地產(chǎn)不是這樣做的，甚至是‘做得越大，死得越快’。如果要做一個(gè)百萬(wàn)平方米的住宅，成功的幾率很高，因?yàn)樗幸黄?、二期?lái)醞釀，每一期都可以逐步攀升，但是做這么大面積的商業(yè)地產(chǎn)是不可能的。作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須要放下以前的商業(yè)思維，而且不能考慮住宅的開(kāi)發(fā)思路，就以購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，以前那種‘首層做化妝品，二層做女裝，三層做男裝’的模式早已經(jīng)過(guò)時(shí)了，現(xiàn)在考慮更多的是全方位的商業(yè)業(yè)態(tài)。對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，開(kāi)業(yè)成功只不過(guò)是成功路上的一半，后續(xù)的服務(wù)、后續(xù)的策劃也很重要。”

“開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，還需要腳踏實(shí)地地做一些深入的、客觀的、科學(xué)的分析。從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，最關(guān)鍵的一個(gè)概念就是不要把它當(dāng)成住宅產(chǎn)品來(lái)做，這樣對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，才會(huì)有一個(gè)比較大的推動(dòng)。”全國(guó)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)聯(lián)盟執(zhí)行常委、匡形國(guó)際執(zhí)行總裁吳磊認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)不一樣，所以很多設(shè)計(jì)的手法也不盡相同，從而也導(dǎo)致了最后很多運(yùn)營(yíng)的方式也不一樣。以寫(xiě)字樓為例，對(duì)于寫(xiě)字樓租金和銷(xiāo)售關(guān)系而言，比如中國(guó)人壽大廈，從專(zhuān)業(yè)的角度來(lái)講，中國(guó)人壽大廈在設(shè)計(jì)方面是目前北京最有品質(zhì)的一個(gè)項(xiàng)目，它是不出售的，現(xiàn)在的租金是當(dāng)時(shí)的兩倍。與之相比較，天津的一個(gè)寫(xiě)字樓，它屬于全天津最高端的商場(chǎng)，但是租金卻一直沒(méi)有上漲，其最根本的原因就是那個(gè)項(xiàng)目的很多層都被出售了。一旦出售，要想拉動(dòng)租價(jià)上漲幾乎是不可能的。購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓有一個(gè)最相通的地方，即如果一旦零售出去的話(huà)，那么最后它的租金是沒(méi)有保證的。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心不成功的一個(gè)主要的原因，是中國(guó)的產(chǎn)品本身不夠豐富。像太平洋百貨，基本上算是國(guó)內(nèi)比較好的例子了，但是那里不同品牌、不同產(chǎn)地的衣服的樣式幾乎是一樣的。如果進(jìn)入美國(guó)的購(gòu)物中心，則恰恰相反，在美國(guó)的購(gòu)物中心，即使是同一種產(chǎn)品、同一個(gè)品牌，在不同的商店里面也都會(huì)有差別。

王永認(rèn)為，在傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪贏利模式日益式微的情況下，一些新的贏利模式開(kāi)始出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者的整體購(gòu)買(mǎi)以及REITs整體上市代表了整體出售的贏利模式的出現(xiàn)。這兩者本質(zhì)上是一致的，都是將物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，只是前者是將商業(yè)物業(yè)整體出售給大型機(jī)構(gòu)投資者，這些機(jī)構(gòu)投資者以海外基金為主，他們或長(zhǎng)期持有獲得長(zhǎng)期租金收入，或?qū)⑵浯蛉隦EITs資產(chǎn)包中，為未來(lái)REITs上市作準(zhǔn)備。REITs上市代表著另一種變現(xiàn)方式，是將商業(yè)物業(yè)分拆成很小的份額公開(kāi)上市出售給投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人，但由于REITs對(duì)商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)要求較高，而且要通過(guò)復(fù)雜的控制權(quán)處理以達(dá)到規(guī)避雙重征稅問(wèn)題，因此要想通過(guò)REITs上市變現(xiàn)，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還有較長(zhǎng)的路要走。

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