2012年我國土地供應(yīng)形勢及影響分析

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內(nèi)容提示：很多人認(rèn)為，土地市場的“冷”有利于加速房價(jià)回調(diào)，促使土地成本在普通商品房中的比重進(jìn)一步降低。但從樓市發(fā)展趨勢來看，今年住宅用地供應(yīng)量的減少將導(dǎo)致后市商品住房的供應(yīng)不足，按照價(jià)值規(guī)律和市場規(guī)律，房價(jià)存在上漲的潛在壓力。

日前，國土資源部指出，從去年以來房地產(chǎn)用地供應(yīng)的態(tài)勢來看，土地市場運(yùn)行逐步趨穩(wěn)，景氣下行；土地供應(yīng)量開始有所回調(diào)；監(jiān)測地價(jià)和成交價(jià)款大幅回落，市場趨于謹(jǐn)慎；處于在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足。從上海的情況來看，今年住宅土用地供應(yīng)1000 公頃，比去年實(shí)際供應(yīng)量減少200 公頃。保障性住房和中小套普通商品房用地計(jì)劃總量為700 公頃，剩余的30% 為其他商品房用地。

2012-2016年中國土地開發(fā)市場分析預(yù)測與投資方向研究報(bào)告

很多人認(rèn)為，土地市場的“冷”有利于加速房價(jià)回調(diào)，促使土地成本在普通商品房中的比重進(jìn)一步降低。但從樓市發(fā)展趨勢來看，今年住宅用地供應(yīng)量的減少將導(dǎo)致后市商品住房的供應(yīng)不足，按照價(jià)值規(guī)律和市場規(guī)律，房價(jià)存在上漲的潛在壓力。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，當(dāng)前土地供應(yīng)量的回調(diào)原因，一是樓市調(diào)控政策的持續(xù)執(zhí)行，使得房地產(chǎn)企業(yè)在商品房用地投資上更為謹(jǐn)慎；二是面對(duì)土地市場的不景氣，政府部門推地謹(jǐn)慎。但是當(dāng)前土地供應(yīng)量回調(diào)，不一定導(dǎo)致后市供應(yīng)的緊張：一是當(dāng)前開發(fā)商的庫存量很大。

數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)140 家上市房企的庫存量接近2008 年的3 倍；據(jù)七十多家上市房企2011 年報(bào)顯示，其庫存折價(jià)超過9000 億元，龐大的庫存量彌補(bǔ)了后繼土地供應(yīng)量的不足。二是在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足，這些土地的開發(fā)建設(shè)會(huì)使后繼供應(yīng)得到一定程度的保證。三是隨著樓市調(diào)控的深入和長效機(jī)制政策的陸續(xù)出臺(tái)，會(huì)迫使個(gè)人投機(jī)型的存量住房陸續(xù)上市。同時(shí)，投資客被逼出市場。入市主要是剛性需求，市場難以出現(xiàn)火爆行情，銷售量會(huì)有所降低。因此，今后幾年商品住房的供應(yīng)量仍然會(huì)維持相對(duì)充裕的局面。