我國(guó)物業(yè)公司未來(lái)發(fā)展建議

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        內(nèi)容提示：運(yùn)用對(duì)比法、成本法、定額法等方法，再結(jié)合地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，參照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，科學(xué)制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需要，提供有質(zhì)量的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)收費(fèi)與服務(wù)同質(zhì)，提高業(yè)主對(duì)服務(wù)和收費(fèi)的認(rèn)可。通過(guò)協(xié)商、論證，選擇正確的收費(fèi)方式，如可采用酬金制或包干制等。

        隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展，于此同時(shí)物業(yè)管理服務(wù)的需要不斷增長(zhǎng)。但就目前我國(guó)物業(yè)公司發(fā)展的現(xiàn)狀仍不樂(lè)觀，存在著很多問(wèn)題，影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

        2012-2016年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)研究與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告

        (一)建議政府給予政策上的扶持

        (1)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制制定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要堅(jiān)持市場(chǎng)化，突出體收費(fèi)與服務(wù)對(duì)稱性的特點(diǎn)，完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制[3]。首先要堅(jiān)持物業(yè)服務(wù)定價(jià)的科學(xué)性，同時(shí)要對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行監(jiān)審，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本核算，及時(shí)掌握物業(yè)服務(wù)成本變化狀況。同時(shí)要及時(shí)、適當(dāng)調(diào)整普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)。近幾年來(lái)勞動(dòng)力等物業(yè)成本迅速上升，但物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能真正調(diào)整到位，調(diào)整要遵循補(bǔ)償合理成本以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)。同時(shí)還要建立物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)成本相聯(lián)系的價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

        (2)調(diào)減稅收調(diào)減稅收首先是降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率，建議比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、文化體育業(yè)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅由現(xiàn)行5%的稅率調(diào)低為3%的稅率，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。其次是合理確定稅基，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入扣除支付給其他專業(yè)服務(wù)單位支出(如：專業(yè)消防維保、電梯維保、中央空調(diào)維保、外墻清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、專業(yè)安保等外包支出)后征稅，以體現(xiàn)合理稅基，避免重復(fù)征稅。

        (3)落實(shí)保險(xiǎn)政策補(bǔ)貼物業(yè)行業(yè)是微利行業(yè)，物業(yè)公司給所有的職工購(gòu)買保險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力比較大，為幫助物業(yè)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障從業(yè)人員的合法權(quán)益，可按照員工實(shí)際工資收入確定繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)，實(shí)際工資收入低于上年最低工資標(biāo)準(zhǔn)的，按上年最低工資標(biāo)準(zhǔn)確定；繳費(fèi)上險(xiǎn)及費(fèi)率等可適當(dāng)進(jìn)行降低。

        (二)進(jìn)行有效的成本控制

        成本控制是對(duì)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)進(jìn)行計(jì)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過(guò)程。實(shí)施成本控制，可以促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，全面提高企業(yè)素質(zhì)，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大[3]。物業(yè)公司可通過(guò)以下途徑對(duì)成本進(jìn)行控制，如對(duì)人員實(shí)行定崗定編；進(jìn)行物業(yè)管理收支預(yù)算，核定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，加強(qiáng)成本控制意識(shí)；通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，對(duì)公司的設(shè)備配件、綠化苗木、維修材料、辦公用品等進(jìn)行集中采購(gòu)。

        (三)加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)的收繳

        運(yùn)用對(duì)比法、成本法、定額法等方法，再結(jié)合地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，參照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，科學(xué)制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需要，提供有質(zhì)量的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)收費(fèi)與服務(wù)同質(zhì)，提高業(yè)主對(duì)服務(wù)和收費(fèi)的認(rèn)可。通過(guò)協(xié)商、論證，選擇正確的收費(fèi)方式，如可采用酬金制或包干制等。

        物業(yè)公司要走出目前的困境，實(shí)現(xiàn)健康、可持續(xù)的發(fā)展，除了國(guó)家在相關(guān)政策上給予傾斜之外，主要還有加強(qiáng)自身管理，控制成本，打造自身的物業(yè)服務(wù)品牌。

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