我國(guó)二、三線城市土地市場(chǎng)發(fā)展情況

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       內(nèi)容提示：從土地市場(chǎng)來(lái)看，二、三線城市土地資源豐富，樓面地價(jià)相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)商拿地成本不高，且競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。從35個(gè)大中城市招拍掛土地市場(chǎng)來(lái)看，2010年1-9月，成交住宅用地建筑面積最大的是天津，為3304萬(wàn)平方米；緊隨其后的是武漢，建筑面積為2393萬(wàn)平方米；排名季軍的是大連，成交1874萬(wàn)平方米。

　　住宅用地成交量前十名中，二、三線城市占九位

　　從土地市場(chǎng)來(lái)看，二、三線城市土地資源豐富，樓面地價(jià)相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)商拿地成本不高，且競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。從35個(gè)大中城市招拍掛土地市場(chǎng)來(lái)看，2010年1-9月，成交住宅用地建筑面積最大的是天津，為3304萬(wàn)平方米；緊隨其后的是武漢，建筑面積為2393萬(wàn)平方米；排名季軍的是大連，成交1874萬(wàn)平方米。位于前十的一線城市僅有上海，位列第七，共成交1151萬(wàn)平方米。而北京、廣州、深圳住宅用地成交建筑面積分別為703萬(wàn)平方米、204萬(wàn)平方米、44萬(wàn)平方米。一線城市土地資源由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，可開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，且樓面均價(jià)不斷上升，土地容積率、綠化率等指標(biāo)要求嚴(yán)格，土地市場(chǎng)門(mén)檻提高，大部分企業(yè)開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)移到二、三線城市。

2011-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)深度評(píng)估與投資前景分析報(bào)告

　　二、三線城市住宅樓面均價(jià)遠(yuǎn)低于一線城市，拿地成本相對(duì)較低

　　樓面均價(jià)是衡量開(kāi)發(fā)商拿地成本的一個(gè)重要指標(biāo)。從2010年1-9月35個(gè)大中城市成交的住宅用地樓面均價(jià)來(lái)看，北京排名首位，樓面均價(jià)為8612元/平方米；其次是上海，7004元/平方米；廣州相對(duì)略低一些，為4401元/平方米?？梢?jiàn)，開(kāi)發(fā)商在一線城市的拿地成本遠(yuǎn)高于二、三線城市。另外，深圳未排入前十以內(nèi)，主要原因在于深圳1-9月份成交的兩宗住宅用地均位于遠(yuǎn)離城區(qū)的坪山新區(qū)，因此樓面均價(jià)較低，但仍高于部分二、三線城市。

　　二、三線城市樓面地價(jià)/房?jī)r(jià)處于中等水平，利潤(rùn)空間較大

　　從地價(jià)、房?jī)r(jià)及地價(jià)/房?jī)r(jià)比值來(lái)看，35個(gè)大中城市中，一線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)均名列前茅，而地價(jià)/房?jī)r(jià)比值卻位于中等偏上水平，北京、上海、廣州分別為0.45、0.47、0.39，深圳由于本年度成交地塊均位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)，地價(jià)較低，地價(jià)/房?jī)r(jià)比值為0.08。大部分二、三線城市地價(jià)/房?jī)r(jià)比值位于0.1-0.5之間，與一線城市差異不大。

　　地價(jià)/房?jī)r(jià)比值在一定程度上反映了開(kāi)發(fā)商投資的利潤(rùn)空間，因此一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)空間仍位于全國(guó)中等偏上水平，短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生本質(zhì)變化，而二、三線城市發(fā)展水平差異較大，利潤(rùn)空間各不相同。

　　另外，房?jī)r(jià)上漲空間也是衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)投資利潤(rùn)空間的標(biāo)準(zhǔn)。大部分二、三線城市商品房?jī)r(jià)格在8000元/平方米以下，上漲空間巨大；一線城市均在10000元/平方米以上，且北京、上海、深圳商品房?jī)r(jià)格已接近20000元/平方米，上漲空間越來(lái)越小。因此，二、三線城市越來(lái)越受到房企的關(guān)注，并逐漸調(diào)整其投資策略。

　　企業(yè)戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移，房企在二、三線城市的土地儲(chǔ)備遠(yuǎn)高于一線城市

　　十大地產(chǎn)企業(yè)在二、三線城市的土地儲(chǔ)備（建筑面積）遠(yuǎn)大于在一線城市的土地儲(chǔ)備。與去年同期相比，大部分企業(yè)在二、三線城市的土地儲(chǔ)備增速也大于一線城市的增速。尤其是招商、金地、華潤(rùn)、綠城和綠地，其一線城市的土地儲(chǔ)備較去年同期均有所減少，而二、三線城市則呈上升趨勢(shì)。萬(wàn)科、保利、中海雖然在一線城市土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)速度仍高于二、三線城市，但從建筑面積的絕對(duì)量來(lái)看，二、三線城市的土地儲(chǔ)備量遠(yuǎn)高于一線城市。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，大型地產(chǎn)企業(yè)投資向二、三線城市轉(zhuǎn)移是必然的趨勢(shì)，這是由土地資源的稀缺性和不可再生性決定的。

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