房地產(chǎn)貸款成本上升 開發(fā)商資金鏈或再度緊張

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    內(nèi)容摘要：目前市場普遍預期我國物價走勢將進入到新一輪上行周期，可能會在下半年上行至3%以上。

    日前出臺的北京“國五條”細則提及要進一步提高二套房貸首付款比例，這符合此前市場的預期，而聯(lián)系到房地產(chǎn)調(diào)控大方向及未來物價走勢，無論是對開發(fā)商還是消費者來說，其房地產(chǎn)融資都將進入一個成本上升周期。

    二套房貸首付比例的提升，是樓市調(diào)控中差別化房貸政策的體現(xiàn)。盡管此為北京市“國五條”細則，但由于3月初的“國五條”細則中提到要在房價上漲過快的城市提高二套房首付比例及貸款利率，因此不排除其他城市在二套房房貸條件收緊方面也將陸續(xù)跟進，貸款利率上浮的可能性也越來越大。未來是否如市場預期普遍執(zhí)行“七成首付、1.3倍貸款利率”的二套房貸政策組合仍有待觀察，但消費者二套房貸的融資成本上升已是事實。

    房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，隨著銀監(jiān)會理財新規(guī)定的頒布，市場預期房地產(chǎn)開發(fā)貸的融資成本將明顯增加。去年以來，我國大量房地產(chǎn)企業(yè)通過理財市場、信托市場變相地實現(xiàn)了從銀行融資的目的，在數(shù)萬億元理財、信托存量資金中，相當一部分進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。不過這樣的融資便利行將結(jié)束，日前銀監(jiān)會出臺的理財新規(guī)定提出將加大對影子銀行的監(jiān)管，這無疑在一定程度上扎緊了房企融資的“口袋”，加劇了房地產(chǎn)融資市場的供需緊張程度，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本必將提升。

    目前市場普遍預期我國物價走勢將進入到新一輪上行周期，可能會在下半年上行至3%以上。由于我國一年期存款利率為3%，因而物價指數(shù)“破3”意味著居民實際存款利率或?qū)⒂烧D(zhuǎn)負，下半年加息被市場預期為大概率事件。屆時存貸款利率的提升，對于貸款購房的消費者而言，則意味著每月還款金額的增加。

    結(jié)合以上情況來看，當前我國房地產(chǎn)市場正進入到融資成本上升的周期，事實上我國樓市融資成本曾在2008年走出過一條上行曲線，但在國際金融危機的沖擊下，基于保增長的壓力，調(diào)控部門放寬了樓市融資門檻，加速了房地產(chǎn)的金融杠桿化過程，助推了樓市泡沫的發(fā)生。

    目前隨著開發(fā)貸款成本的上升，開發(fā)商資金鏈可能再度緊張，推盤速度或?qū)p緩；而消費者房貸成本的上升，也將制約彌散在市場中的買房沖動。整體而言，樓市融資成本的上升，開啟了房地產(chǎn)金融的去杠桿化過程，有助于給當前火熱的房地產(chǎn)市場降溫。
 

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