高頻推盤構(gòu)筑樓市回暖基礎(chǔ)——去庫(kù)存仍是階段重點(diǎn)

憑借5、6月市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)回暖，多數(shù)房企收獲了一個(gè)還算可以的2015年半年業(yè)績(jī)。

精準(zhǔn)的推盤時(shí)機(jī)選擇，也是贏得銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的關(guān)鍵。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，其所選的10家標(biāo)的品牌房企中，75.6%的新推樓盤貨源發(fā)生在第二季度，而5、6月則更是高頻時(shí)段。

新貨源自然會(huì)帶來(lái)新的銷售額，但每一個(gè)未能清盤的項(xiàng)目，又或?qū)⒃谖磥?lái)淪為新增庫(kù)存。

在這個(gè)高庫(kù)存壓力始終陪伴著中國(guó)樓市的今天，新盤的高效去化已成為房企“去存貨”戰(zhàn)略的關(guān)鍵一環(huán)。

六月房企集中推新盤

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告，其所選擇的10家標(biāo)的房企二季度平均推盤達(dá)到46個(gè)，其中綠地、保利、恒大當(dāng)季推盤超過(guò)50個(gè)，而萬(wàn)科更是達(dá)到106個(gè)之多、占上半年推盤比重超過(guò)七成；而6月各大品牌房企年中搶收恰遇市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)的關(guān)鍵時(shí)刻，更是默契地形成“推盤潮”，萬(wàn)科、保利、恒大加推或新開(kāi)盤超過(guò)30個(gè)。

企業(yè)推盤發(fā)力再加上政策利好及市場(chǎng)回暖，使房地產(chǎn)市場(chǎng)二季度成交顯著增長(zhǎng)。2015年上半年，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來(lái)同期最高水平。其中，5月50個(gè)代表城市住宅成交達(dá)到3191萬(wàn)平方米，6月成交則進(jìn)一步走高，成交超過(guò)3400萬(wàn)平方米，接近2014年12月的歷史單月最高水平。

多數(shù)企業(yè)憑借對(duì)市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把握及積極的去化策略贏得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。以龍湖為例，6月份，龍湖完成銷售金額67.9億元，創(chuàng)單月銷售額紀(jì)錄，而這一成績(jī)，歸結(jié)于其6月份推出數(shù)個(gè)新盤的超高去化率，龍湖內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，該公司6月新盤整體去化率高達(dá)90%.

去庫(kù)存仍是階段重點(diǎn)

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，房企的“去存貨”戰(zhàn)略收到了一定的成效。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，5月末全國(guó)商品房待售面積6.57億平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)，商品房待售面積首現(xiàn)減少，也是自2012年4月以來(lái)持續(xù)長(zhǎng)達(dá)3年之久的商品房庫(kù)存上升態(tài)勢(shì)首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

但依舊保持在高位的庫(kù)存壓力仍對(duì)多數(shù)房企形成不小挑戰(zhàn)，對(duì)于不少企業(yè)而言，去存貨的關(guān)鍵首先在于減少存貨增加的源頭——新盤房源。每一次失敗的推盤，都在持續(xù)增加企業(yè)的庫(kù)存壓力。

一線及核心二線城市因市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，因而被房企視為拿地及推貨的主戰(zhàn)場(chǎng)，并為房企存貨去除貢獻(xiàn)頗多。在前述中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)中，除恒大及碧桂園兩家以三四線城市布局為主的開(kāi)發(fā)商外，10家代表品牌房企中的其余八家在一二線城市推盤量占比均接近或超過(guò)80%.即便是恒大，在一二線城市的推盤占比也較2014年增加11.6個(gè)百分點(diǎn)。

高去化率項(xiàng)目在一二線城市也并不少見(jiàn)，萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等開(kāi)發(fā)企業(yè)均在過(guò)去半年中迎來(lái)了久違的“日光盤”。

甚至在高端別墅項(xiàng)目中，“日光盤”也再次出現(xiàn)，以別墅項(xiàng)目見(jiàn)長(zhǎng)的龍湖地產(chǎn)在6月也在北京西宸原著、重慶江與城天鉅等別墅項(xiàng)目上重現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。

但對(duì)于多數(shù)地產(chǎn)商而言，6月的火熱業(yè)績(jī)更多是建立在大量貨源上市的基礎(chǔ)之上，具體新盤的去化速度并不樂(lè)觀，存貨數(shù)量反而可能進(jìn)一步增加。事實(shí)上，在過(guò)去兩年“去存貨”戰(zhàn)略成為房企主流后，少有企業(yè)公布詳細(xì)成果。品牌房企中僅有龍湖地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)在發(fā)布2014年年報(bào)時(shí)表示存貨已有下降。