多地政府加快賣(mài)地節(jié)奏——官員:不賣(mài)地就沒(méi)工資

盡管房地產(chǎn)企業(yè)拿地需求仍疲弱，但卻并未影響到一些地方政府加快賣(mài)地的步伐。

“目的很簡(jiǎn)單，就是為了改善地方財(cái)力壓力。”6月16日，某地基層國(guó)土局一位姓周的處長(zhǎng)對(duì)記者坦言，目前拯救地方財(cái)力的主要途徑還是賣(mài)地。

事實(shí)也是如此。過(guò)去10年，土地出讓金成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金占地方政府財(cái)政收入比重在2013年達(dá)到頂點(diǎn)，為59.8%，到2014年回落至56.2%，占比超過(guò)一半以上。

由此可見(jiàn)，各地依賴(lài)土地財(cái)政求發(fā)展的現(xiàn)狀一時(shí)仍難以改變，就算經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線城市對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)也很大，如北、上、廣，土地財(cái)政依賴(lài)度均在50%-60%之間。

各地加快賣(mài)地

近期，長(zhǎng)沙突然加快了賣(mài)地的節(jié)奏。

長(zhǎng)沙新峰地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)共掛牌出讓27宗用地，成交23宗。與去年相比，土地掛牌宗數(shù)縮減23%，成交宗數(shù)減少34%，土地出讓金額銳減八成。“現(xiàn)在我們加快了土地入市節(jié)奏，希望能對(duì)土地收入現(xiàn)狀有所改善。”長(zhǎng)沙市國(guó)土局一位不具姓名官員對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

為此，長(zhǎng)沙樓市出臺(tái)了一系列政策性舉措。據(jù)悉，長(zhǎng)沙市政府辦公廳近日印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（長(zhǎng)政辦函【2015】67號(hào)），其內(nèi)容包括以下三大方面：在長(zhǎng)沙購(gòu)買(mǎi)綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅，可按60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)獲得補(bǔ)貼；二手房交易個(gè)人所得稅核定征收稅率由1.88%暫調(diào)至1%；將報(bào)建環(huán)節(jié)有關(guān)費(fèi)用繳納時(shí)點(diǎn)調(diào)整到辦理預(yù)售許可證前或辦理房屋初始登記時(shí)繳納，將物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額部分推遲至辦理分戶(hù)權(quán)證時(shí)繳納。

對(duì)此，有專(zhuān)家認(rèn)為，長(zhǎng)沙用拉動(dòng)健康住宅消費(fèi)和新開(kāi)工，或許是想短期內(nèi)間接保障土地財(cái)政，但效果還不理想。“政府動(dòng)員急開(kāi)工，開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)興趣。”16日，湖南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主管張澤華對(duì)記者透露，長(zhǎng)沙市場(chǎng)還有大量存量土地，房企投資、購(gòu)地、新開(kāi)工在短期內(nèi)都很難做出積極調(diào)整。

實(shí)際上，“不止長(zhǎng)沙一個(gè)地方有加快推地的想法。”16日，重慶市的一位官員明確告訴記者，今年上半年各地土地金收入急劇下降，下半年才是推地的重頭戲。

廣州便是如此。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月廣州只成功出讓商住用地3宗，土地金收入僅7.9億元，環(huán)比減少279.7%，約為去年5月份的1/6.廣州前5個(gè)月土地出讓金總收入只有102.6億元，比去年同期少了將近280億元。根據(jù)鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月份，廣州商住用地面積只推出了全年計(jì)劃的8%，也就是說(shuō)，九成多的商住土地要在下半年推出。

據(jù)記者了解，其他地方也在積極備戰(zhàn)下半年的推地工作。四川、重慶、安徽、江西、湖南等長(zhǎng)江沿線省份均在為上項(xiàng)目而準(zhǔn)備土地。“這些地方的土地項(xiàng)目會(huì)逐漸增多。”上海地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家顧海波對(duì)記者說(shuō)，下半年，各地推地節(jié)奏會(huì)明顯加快。

依賴(lài)頑疾難治

土地出讓金收入的急劇下降，對(duì)地方財(cái)政收入帶來(lái)的沖擊十分明顯。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，目前可查的20個(gè)省市的土地依賴(lài)度情況，有12個(gè)省國(guó)有土地出讓金占財(cái)政收入比重超過(guò)50%.其中，海南、江西2014年國(guó)有土地出讓金甚至占到財(cái)政收入的75%.

同策咨詢(xún)研究也發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年土地財(cái)政依賴(lài)度中，杭州、佛山、南京和長(zhǎng)沙等4個(gè)城市超過(guò)100%，而三亞、合肥、福州、昆明、濟(jì)南、徐州、寧波、溫州、成都等超過(guò)80%.一線城市中，北、上、廣2013年對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度在50%-60%之間。

“地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)由來(lái)已久。”國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心專(zhuān)家喬潤(rùn)令指出，2000年-2013年城市建成區(qū)面積擴(kuò)大約1倍，土地出讓年收入增長(zhǎng)超30倍，總額累計(jì)近20萬(wàn)億元，地方政府形成了“吃飯靠財(cái)政，建設(shè)靠土地”的格局。

過(guò)去，土地是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。國(guó)土部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的13年間，土地出讓年收入增長(zhǎng)超30倍，總額累計(jì)近20萬(wàn)億元，很多地方土地出讓金占據(jù)地方財(cái)政大半壁江山。與此同時(shí)，各地違規(guī)、變相減免土地出讓金、拖欠土地出讓金等問(wèn)題也屢見(jiàn)不鮮。據(jù)國(guó)土部披露，僅2013年46個(gè)城市就共欠繳土地出讓金492億元。

據(jù)中央紀(jì)委監(jiān)察部2014年8月披露，中央巡視組巡視的地區(qū)，95%存在房地產(chǎn)腐敗。國(guó)土部去年發(fā)布的土地督察公告顯示，2013年我國(guó)有19個(gè)城市存在土地違規(guī)抵押融資貸款行為，涉及1361個(gè)項(xiàng)目，土地的面積達(dá)到了14233公頃，抵押的金額高達(dá)1183億元。

“對(duì)多數(shù)地方政府來(lái)說(shuō)，最擅長(zhǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段就是搞房地產(chǎn)。”一位地方官員在接受記者采訪時(shí)承認(rèn)，地方政府拿土地做文章也是迫不得已。有的地方官員甚至抱怨稱(chēng)：“你若不給地，招商引資投資建廠就是一句空話(huà)；你若不賣(mài)地，就盤(pán)活不了土地資源，誰(shuí)為你修建高樓大廈；你若不賣(mài)地，哪來(lái)的錢(qián)用于民生，連發(fā)工資都成問(wèn)題。”

“土地出讓金已成為各地的頑疾，不治不行了，但要治好也不容易。”顧海波說(shuō)。不過(guò)他認(rèn)為，地方政府靠賣(mài)地過(guò)日子的情況遲早會(huì)結(jié)束。“要真正改變過(guò)去長(zhǎng)期依賴(lài)土地財(cái)政的情況，還需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間，仍需繼續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)結(jié)構(gòu)性改革，包括改善稅收結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大地方財(cái)政等。”顧海波說(shuō)。