500強(qiáng)房企加速逃離 沈陽樓市深陷窘境

“一天時(shí)間，項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的費(fèi)用就消耗掉一套房子。”沈陽一家當(dāng)?shù)胤科罂偨?jīng)理苦悶不已，這家本土小開發(fā)商開發(fā)的樓盤銷售不暢陷入資金危機(jī)，在沈陽樓市庫存高企的大背景下，這位房企負(fù)責(zé)人萌生退意。然而，即便抱著賠錢的心態(tài)轉(zhuǎn)手項(xiàng)目，也可能找不到人接盤。

這家小房企面臨的窘境，正是當(dāng)前沈陽樓市房企生存狀態(tài)的縮影。

實(shí)際上，供應(yīng)過剩、購買力過度透支，持續(xù)走低的市場已經(jīng)讓沈陽開發(fā)商集體陷入樓市黑洞無力解套。除了小房企，一線房企也在加速逃離沈陽樓市，2014年開始，包括中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的品牌房企都停止在沈陽拿地，但是，他們還必須消化掉在沈陽市場的存量房。

2014年上半年，沈陽區(qū)域的大型房企已經(jīng)開始大幅降價(jià)去庫存，據(jù)新峰地產(chǎn)發(fā)布的沈陽市2014年房企銷售量TOP10榜單顯示，當(dāng)年度銷售排名前10位的房企有9家是依賴打折促銷帶動了銷售。其中，降價(jià)幅度超過10%的多達(dá)5家，且均為品牌房企：中海、萬科、華潤、碧桂園、金地。

中海地產(chǎn)是這波逃離沈陽開發(fā)商中的激進(jìn)派。2014年5月份，中海地產(chǎn)在沈陽的項(xiàng)目全線降價(jià)，平均降幅在300元-700元/平方米，據(jù)新峰地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2014年，中海地產(chǎn)完成銷售面積88.45萬平方米，同比2013年上漲38%，但是銷售均價(jià)卻從8558元/平方米下降至6966元/平方米，降幅達(dá)19%。

但是，即便不再新增土地，舍棄利潤大幅降價(jià)跑量，中海地產(chǎn)在沈陽仍有大量土地儲備待開工。新峰地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，中海地產(chǎn)在沈陽的土地儲備依然高達(dá)403萬平方米，商品房庫存量達(dá)113.88萬平方米，以中海2014年91.61萬平方米的去化速度計(jì)算，這些存量土地依然需要4.4年開發(fā)周期才可以變現(xiàn)。

一位沈陽當(dāng)?shù)刭Y深地產(chǎn)人士對記者稱，品牌開發(fā)商降價(jià)能夠完成銷售，資金運(yùn)轉(zhuǎn)尚處良性狀態(tài)，而一些小房企開發(fā)的地理位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目就沒有那么幸運(yùn)，目前沈陽已有不少房企因銷售過慢資金鏈斷裂。一位沈陽中原人士透露，目前沈陽已經(jīng)開始出現(xiàn)項(xiàng)目大面積停工的現(xiàn)象，這其中不乏知名房企綠地集團(tuán)的項(xiàng)目。

樓市銷售的持續(xù)走低已經(jīng)傳導(dǎo)至土地市場。2014年以來，沈陽市土地市場頻現(xiàn)流拍，據(jù)公開數(shù)據(jù)，僅在2014年上半年，沈陽土地流拍就已經(jīng)高達(dá)38幅，流拍比例近30%。另一方面，沈陽對土地財(cái)政依賴度非常高，據(jù)同策咨詢的數(shù)據(jù)顯示，以2013年為例，當(dāng)年沈陽的土地出讓金527.62億元，2013年一般預(yù)算財(cái)政收入801億元，2013年土地財(cái)政依賴度65.9%。

進(jìn)入2015年，土地流拍情況變得越發(fā)嚴(yán)峻。今年4月，地處沈陽渾南區(qū)的“DL-15002”地塊流拍，據(jù)沈陽當(dāng)?shù)匾晃环科筘?fù)責(zé)人介紹，這宗地塊周邊擁有泛華廣場購物中心、奧體萬達(dá)、興隆大奧萊、億豐時(shí)代廣場等商業(yè)配套，并且地鐵二號線也直達(dá)，“無論是商業(yè)配套還是交通配套，都很成熟”，但是這宗優(yōu)質(zhì)地塊卻意外流拍了。

“大部分開發(fā)商都不敢拿地了。”保利地產(chǎn)沈陽區(qū)域一位前高管對記者表示，沈陽樓市已經(jīng)嚴(yán)重供大于求。他分析稱，沈陽是傳統(tǒng)工業(yè)型城市，本地經(jīng)濟(jì)最近幾年并不景氣，當(dāng)?shù)刭徺I力有限，同時(shí)，進(jìn)入沈陽的外來人口并不多，沈陽的人口數(shù)量近年來都維持在800萬水平，并沒有明顯增長。

購買力透支也是沈陽樓市步入險(xiǎn)境的重要原因。當(dāng)?shù)囟辔粯I(yè)內(nèi)人士表示，最近幾年，“0首付”、“一成”首付的樓盤促銷策略在沈陽非常普遍，開發(fā)商為了消化庫存，利用自有資金，或者借助銀行、第三方金融機(jī)構(gòu)為購房者墊首付款，促進(jìn)更多成交。但是，這類措施已經(jīng)提前透支了沈陽樓市的購買力，一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士對界面新聞記者稱，現(xiàn)在沈陽地理位置較偏的項(xiàng)目售樓部多達(dá)幾天鮮有購房者現(xiàn)身，“都沒人看房，更別說成交了。”

不良效應(yīng)正在向購房者手中傳導(dǎo)，一位當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人對記者稱，開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)放棄的利潤勢必會影響后續(xù)施工質(zhì)量，同時(shí)，沈陽停工的樓盤眾多，這些危機(jī)最終都會拋到購房者手里。目前，沈陽已經(jīng)出現(xiàn)大量因?yàn)轫?xiàng)目停工面臨爛尾，或者房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量維權(quán)的情況。

最關(guān)鍵的是，如果沈陽樓市銷售沒有改善，樓盤爛尾大規(guī)模爆發(fā)，政府是否做好了兜底的準(zhǔn)備?