房地產(chǎn)項目管理軟件
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房地產(chǎn)項目管理
-- 房地產(chǎn)項目管理
關于房地產(chǎn)項目開發(fā)和管理方面的內(nèi)容
項目經(jīng)理的職責要求
項目開發(fā)中關系的協(xié)調(diào)、法律風險及防范、進度計劃管理等
房地產(chǎn)項目開發(fā)應注意的幾個問題:
房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期供不應求，眾多發(fā)展商的盲目立項、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經(jīng)過痛定思痛，發(fā)展商在項目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗教訓，也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經(jīng)濟中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴峻考驗，發(fā)展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規(guī)避風險、創(chuàng)造最大的利潤呢？
一、項目的用途定位。依靠大量的市場調(diào)研資料，分析所在地塊的周邊環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)狀況，各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場接受度等，對區(qū)域內(nèi)的各種類型個案進行統(tǒng)一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發(fā)達、區(qū)域相對安靜的環(huán)境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡四通八達，距政府部門較近，市政配套完善，商業(yè)氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環(huán)境。
二、產(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言，從建筑形態(tài)看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài)，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。這些問題都關系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調(diào)研入手，進行相關市場分析，不能僅憑經(jīng)驗判斷，要以數(shù)據(jù)為依據(jù)，以市場需求為導向，再加以科學合理的市場預測。
三、產(chǎn)品的規(guī)劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區(qū)域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據(jù)地塊的特點，結合大量市場調(diào)研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進行小區(qū)規(guī)劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。
四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認識，確定項目的檔次進行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時，要注意以下情況：
1、周邊樓盤是在何時推出（房地產(chǎn)高峰時推出的價格不能借鑒）；
2、周邊樓盤的工程進度（現(xiàn)房與期房的價格是不同的）；
3、周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受政策、市場等各方面因素影響較大，這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調(diào)研，以更好地規(guī)避風險。
房地產(chǎn)項目管理內(nèi)容：
在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目中，由于項目本身的復雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項目建設單位或項目投資單位。在項目的建設過程中，盡管不同的參與者所承擔的工作任務不同，但是各參與者及其工作任務共同構成了房地產(chǎn)項目管理的完整體系。
（1）項目建設單位。項目建設單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目多有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。
（2）項目設計單位。在現(xiàn)代項目實施過程中，由于市場經(jīng)濟體制的影響，設計單位的工作任務在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純設計階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項目目標設計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。
因此，在市場的作用下，項目設計單位的工作任務在不斷拓展，已不完全是設計階段的自我管理。其工作任務已延伸到項目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質量驗收，滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務，幫助建設單位進行產(chǎn)品定位和項目立項等。
（3）施工單位（或項目承包商）。施工單位是項目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項目施工圖設計完成后，施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格，按承包合同規(guī)定完成項目施工任務，并在規(guī)定的時間期限內(nèi)，交付項目，同時還應按合同規(guī)定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權力持續(xù)時間應由合同進行清晰地規(guī)定。
現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的復雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項目的全部任務交給一個承包商完成，即采用“設計——施工——供應”的總承包方式。采用這種承包方式的項目，承包商往往在項目建立后，甚至在項目可性研究階段或構思階段就介入了項目的有關工作，為業(yè)主提供全過程、全方位的服務（包括項目的運行管理，參與項目的融資等）。
這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司（沒有施工單位和設計單位等），對項目各階段的任務可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務的運行模式，可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經(jīng)驗對具體項目實施管理，同時減輕了業(yè)主管理項目的壓力，在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用。
（4）咨詢單位（監(jiān)理公司）。咨詢單位（或監(jiān)理公司）是一種中介服務組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢（監(jiān)理）合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對項目進行技術咨詢（監(jiān)理），對相應階段的相關任務進行咨詢（監(jiān)理）。其中咨詢（監(jiān)理）單位主要是對業(yè)主或承包商直接負責。
當然，還包括對項目進行宏觀調(diào)控的政府主管部門，他們主要調(diào)控項目對整個社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，控制項目的質量關，促進項目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。
上述各項目參與單位的工作任務都符合“項目”的定義，因此在具體的實施過程，都可設立自己的相應的項目管理組織，以實施相應的項目管理任務或過程。
關于房地產(chǎn)項目開發(fā)和管理方面的內(nèi)容
項目經(jīng)理的職責要求
項目開發(fā)中關系的協(xié)調(diào)、法律風險及防范、進度計劃管理等
房地產(chǎn)項目開發(fā)應注意的幾個問題:
房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期供不應求，眾多發(fā)展商的盲目立項、盲目開發(fā)到市場上商品房大量積壓，不得不盤整消化之后，經(jīng)過痛定思痛，發(fā)展商在項目開發(fā)上通過自身或他人的經(jīng)驗教訓，也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經(jīng)濟中像住宅作為日常生活中最大的商品，更是逃避不了市場的嚴峻考驗，發(fā)展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規(guī)避風險、創(chuàng)造最大的利潤呢？
一、項目的用途定位。依靠大量的市場調(diào)研資料，分析所在地塊的周邊環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)狀況，各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量、市場接受度等，對區(qū)域內(nèi)的各種類型個案進行統(tǒng)一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區(qū)域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發(fā)達、區(qū)域相對安靜的環(huán)境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網(wǎng)絡四通八達，距政府部門較近，市政配套完善，商業(yè)氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環(huán)境。
二、產(chǎn)品的房型、面積、建筑形態(tài)的定位。以住宅而言，從建筑形態(tài)看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi)、二房二衛(wèi)、三房一、三房二衛(wèi)等。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài)，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。這些問題都關系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調(diào)研入手，進行相關市場分析，不能僅憑經(jīng)驗判斷，要以數(shù)據(jù)為依據(jù)，以市場需求為導向，再加以科學合理的市場預測。
三、產(chǎn)品的規(guī)劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區(qū)域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據(jù)地塊的特點，結合大量市場調(diào)研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進行小區(qū)規(guī)劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。
四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認識，確定項目的檔次進行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時，要注意以下情況：
1、周邊樓盤是在何時推出（房地產(chǎn)高峰時推出的價格不能借鑒）；
2、周邊樓盤的工程進度（現(xiàn)房與期房的價格是不同的）；
3、周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程，受政策、市場等各方面因素影響較大，這就要求發(fā)展商花大力氣研究形勢、分析市場，做好前期調(diào)研，以更好地規(guī)避風險。
房地產(chǎn)項目管理內(nèi)容：
在現(xiàn)代房地產(chǎn)項目中，由于項目本身的復雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項目建設單位或項目投資單位。在項目的建設過程中，盡管不同的參與者所承擔的工作任務不同，但是各參與者及其工作任務共同構成了房地產(chǎn)項目管理的完整體系。
（1）項目建設單位。項目建設單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目多有工作的系統(tǒng)運動過程進行計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制和總評價，以保證項目質量、工期、投資效益目的實現(xiàn)。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者。如項目融資單位、BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。
（2）項目設計單位。在現(xiàn)代項目實施過程中，由于市場經(jīng)濟體制的影響，設計單位的工作任務在不斷地延伸，已經(jīng)打破了以往純設計階段的舊格局，在向兩端逐漸拓展，漸漸深入到了項目目標設計、可行性研究、施工階段和竣工驗收階段，甚至還滲透到了使用過程中的改造和維修過程。
因此，在市場的作用下，項目設計單位的工作任務在不斷拓展，已不完全是設計階段的自我管理。其工作任務已延伸到項目施工階段的施工監(jiān)督、竣工階段的質量驗收，滲透到項目前期為項目建設單位提供可靠的技術服務，幫助建設單位進行產(chǎn)品定位和項目立項等。
（3）施工單位（或項目承包商）。施工單位是項目產(chǎn)品的直接建造單位，一般是在項目施工圖設計完成后，施工單位通過投標的形式取得項目的施工承包資格，按承包合同規(guī)定完成項目施工任務，并在規(guī)定的時間期限內(nèi)，交付項目，同時還應按合同規(guī)定承擔承包項目的保修責任。其工作范圍、責任與權力持續(xù)時間應由合同進行清晰地規(guī)定。
現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的復雜性，使業(yè)主越來越趨向于將項目的全部任務交給一個承包商完成，即采用“設計——施工——供應”的總承包方式。采用這種承包方式的項目，承包商往往在項目建立后，甚至在項目可性研究階段或構思階段就介入了項目的有關工作，為業(yè)主提供全過程、全方位的服務（包括項目的運行管理，參與項目的融資等）。
這種總承包公司是一個純粹的項目管理公司（沒有施工單位和設計單位等），對項目各階段的任務可在他的統(tǒng)一調(diào)配下，采用分包的方式分包給設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。此時的總承包方式已打破了過去以往承包單位僅僅承包項目施工任務的運行模式，可使總承包單位運用自己豐富的項目管理經(jīng)驗對具體項目實施管理，同時減輕了業(yè)主管理項目的壓力，在一定程度上促進了項目的順利實施和社會資源的合理利用。
（4）咨詢單位（監(jiān)理公司）。咨詢單位（或監(jiān)理公司）是一種中介服務組織，一般是在接受業(yè)主或總承包商的委托之后，按咨詢（監(jiān)理）合同的規(guī)定，代表業(yè)主或承包商，對項目進行技術咨詢（監(jiān)理），對相應階段的相關任務進行咨詢（監(jiān)理）。其中咨詢（監(jiān)理）單位主要是對業(yè)主或承包商直接負責。
當然，還包括對項目進行宏觀調(diào)控的政府主管部門，他們主要調(diào)控項目對整個社會經(jīng)濟發(fā)展的影響，控制項目的質量關，促進項目與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)等宏觀性工作。
上述各項目參與單位的工作任務都符合“項目”的定義，因此在具體的實施過程，都可設立自己的相應的項目管理組織，以實施相應的項目管理任務或過程。