蔡為民：旅游地產在火海中游泳？

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我曾經在一場名為“旅游地產峰會論壇”上，說了句“旅游地產有走向溫州經濟發(fā)展之虞”，結果在網絡引發(fā)一場口水罵戰(zhàn)，有媒體甚至以“旅游地產遭到清算”名之。這顯然是過了，畢竟我是看好旅游地產的。

旅游與住宅之地產屬性差異大

國務院于2011年底發(fā)布《中國旅游業(yè)“十二五“發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產業(yè)初步建設成為國民經濟之戰(zhàn)略性支柱產業(yè)，和國人更加滿意的現代服務業(yè)的目標。可見旅游地產對于未來中國經濟所扮演的角色極其重要，也因此吸引眾多房企由住宅地產轉型從事旅游地產開發(fā)(當然，這其中也有 “情非得已”的原因)。

惟旅游地產與住宅地產差異之巨，何止以道里計。首先，長期以來住宅地產一直被視為整體房地產的支撐產業(yè)，于是住宅地產以外的領域被籠統(tǒng)地劃入商業(yè)地產，但商業(yè)地產其實相當多元化，它是以地產為載體，以產業(yè)為依托的，不同的產業(yè)下形成了不同的地產模式，如：工業(yè)地產(園區(qū))、旅游地產(景區(qū))、商業(yè)地產(商辦、商鋪、商場)、養(yǎng)生與養(yǎng)老地產……等，使得其操作性較住宅地產復雜的多，尤其是住宅地產開發(fā)完畢便基本獲利了結，而旅游地產作為相當比例的持有型產業(yè)，建筑物興建完畢才是面對運營風險的開端，在過程中有壓力、有成本、有許多不可測的變數。

“說故事”能力是旅游地產的關鍵技術

旅游地產開發(fā)商必須清楚的知道，并不因你有特殊的山水資源，就可以作成、作好、作大旅游地產，畢竟在同樣的區(qū)段里，存在其他同業(yè)的競爭，如何在產品差異化方面準確市場定位?是重中之重!這并非“市場區(qū)隔”這么簡單，而是在非常狹窄的縫隙里，“活出自在”、找到自己生存壯大的契機與空間。

換言之，怎么樣跟競爭對手不一樣?這個“不一樣”又能夠被市場所接受、所歡迎，這就需要可持續(xù)的整合型創(chuàng)意策劃，不是某一個點子、某一個想法便能成事，當然你必須隨時保持警惕及戒慎恐懼，關注同業(yè)變化與招徠技巧，不斷推陳出新，乃至具備“說(動人)故事”的能力，否則不僅容易自陷窼臼，甚至你自以為獨到的創(chuàng)意作法，其實別的旅游地產早就用過，譬如：自己摘葡萄做紅酒。

目前來看，行業(yè)內值得期待的案例是知名房企綠地集團在上海崇明所打造的“上海長島”。由于長島系美國名聲在外的富人區(qū)(蔣宋美齡晚年居住地)，且為旅游、休閑重鎮(zhèn)，“上海長島”以其地利之便，所欲訴求的客層定位及可延伸的想象空間之寬廣，便不言而喻。

因此可以這么說，旅游地產必須不斷創(chuàng)造驚喜、歡樂，乃至溫馨、休閑氛圍的塑造(視產品屬性而定)，這就要有一個龐大的、有實力的創(chuàng)意策劃團隊來加以有效落實。但這容易嗎?有多少業(yè)者能夠做到?又有多少開發(fā)商在介入之后，想的是永續(xù)經營而非賣完地產就急于脫手解套?

旅游地產“適”者為王!

如此一來，短進短出、從未想過長期持有的溫州模式，當然就是旅游地產面臨的發(fā)展瓶頸!因為產業(yè)升級、產品優(yōu)化非常困難且所費不貲，同質化問題嚴重，也就在情理之中，而旅游地產恰恰追求的是個性化、獨特化，即使有好山好水，也不一定有好的旅游地產。

除此之外，旅游地產資源分為人造意境和自然天成，有景借景，沒景造景，加之搭配軟硬件之水平提升、挖空心思創(chuàng)造優(yōu)勢，這同樣與住宅地產在相當程度上是依靠標準化作業(yè)模式，有天壤之別。

最后我想說的是，隨著地產的多極發(fā)展，住宅與商業(yè)的切分已不符實際，實應以其持有與銷售屬性，區(qū)別為“經營性地產”與“非經營地產”，后者以住宅為大宗，前者則又切分為商業(yè)、旅游、產業(yè)、農業(yè)、養(yǎng)老…等地產門類。不可諱言的是，在所有“經營性地產”當中，又以旅游地產的操作難度最高，因為旅游地產進入門檻是低的、發(fā)展前景是大的、開發(fā)商蜂涌進入是必然的、非民生必需品是真的、一段“血海拼殺”之歲月是不可免的，而物競天擇只有“適”者為王!