保護物權免受不當損抑，細化征收與拆遷補償原則

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

             保護物權免受不當損抑，細化征收與拆遷補償原則
　　征地拆遷之所以成為社會矛盾的焦點、熱點問題，一個根本的原因在于通過征地拆遷，現(xiàn)有的社會財富發(fā)生了不公正的轉(zhuǎn)移，從法定的物權人手中部分地轉(zhuǎn)移到他人特別是對立的征地拆遷人的手中，另外也包括征地拆遷“漏斗效應”即補償款在向被征收人等轉(zhuǎn)移過程中所發(fā)生的流失。例如，以較低的成本征收集體土地后，并未對土地投入很多，依法定方式出讓后，卻獲得成倍甚至幾十倍的直接收益；給予房屋所有權人的補償價格，遠遠低于房屋價值；依評估價獲得的拆遷補償款，通常難以買回同類地段的類似房屋。坦白地說，這正是不公正、不公平的制度利益分配的結果，表明集體土地實質(zhì)上仍然沒有取得與國有土地完全平等的地位，表明被拆遷人的利益還沒有得到充分的保護。
　　物權法完全可以通過確立更加公平、公正的征收與拆遷補償原則，克服上述問題，保護物權免受征地拆遷之損抑。
　　1、修改草案第49條但書，確立為公共利益需要進行征收、征用補償?shù)幕驹瓌t。
　　世界各國關于征收的立法，大多經(jīng)歷了一個充分補償——不充分補償——合理補償?shù)难莼^程。我國實行市場經(jīng)濟，有些地方在實踐中已經(jīng)采用市場評估的辦法確定補償標準，取得了較好的社會效果。不妨確立以市場評估價為標準的合理補償原則，作為征收、征用補償?shù)幕驹瓌t。建議將該條但書修改為：“但應當按照市場評估價給予補償；不能夠進行市場評估的，應當給予合理補償。”
　　2、進一步細化征收集體土地的補償原則，創(chuàng)設土地征收差額補償原則，作為上述征收、征用補償基本原則的補充。
　　可以在第49條增設第二款，規(guī)定：“征收集體土地，并按照國有土地出讓使用權的，出讓價格高于原補償價格的部分，歸原集體土地的所有人所有。”
　　至于土地補償之外的安置補助、地上附著物和青苗補償?shù)绕渌M用項目，留待土地法進一步規(guī)定。
    區(qū)分并增設營利性項目征地拆遷補償原則
　　既然確立了為公共利益所需的征地拆遷補償原則，那么作為非公共利益所需的征地拆遷，其補償原則就應該有所區(qū)別，否則專門針對公共利益作出規(guī)定就失去了意義。根據(jù)目前的法律規(guī)定，經(jīng)營性建設項目用地的直接來源是國有土地，因此為非公共利益所需的征地拆遷即指國有土地上房屋拆遷。
　　物權法草案涉及拆遷的是第68條，建議進行如下修改：
　　1、刪除該條第二款。因為第49條已經(jīng)規(guī)定了征收和拆遷補償?shù)幕驹瓌t；對于安置，宜由土地法和拆遷管理法規(guī)定，此處僅規(guī)定沒有具體標準的“妥善安置”，并無實質(zhì)意義。
　　2、刪除該條第三款。該款規(guī)定違法拆遷、征收致人損失的，“應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。一來，在民事法律中規(guī)定行政責任和刑事責任欠妥；二來，沒有明確何種具體責任和責任的具體內(nèi)容，實際上等于沒有規(guī)定。既如此，按照有關規(guī)定辦就是了，不必 羅嗦。
　　3、針對非公共利益項目征地拆遷，確立有限制的、相對充分的拆遷補償原則，并作為該條的第二款。所謂相對充分，是指以市場評估價為參考，具體補償標準高于、但又不過分高于市場評估價；所謂有限制，是指適用情形限制，僅適用于經(jīng)營性建設項目。
　　具體表述為：“為了非公共利益項目的需要，拆遷房屋的，應當給予所有權人不低于被拆遷房屋市場評估價150％的補償。”
　　四、明確用益物權征地拆遷補償原則
　　草案第128條規(guī)定了因征收、征用而對不動產(chǎn)用益物權人的補償原則，同樣建議進行相應的修改，即對合理性補償原則作適當?shù)木唧w化，同時增加適用拆遷情形。
　　具體修改為：“因不動產(chǎn)被征收、征用、拆遷致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，應當按照市場評估價給予補償；不能夠進行市場評估的，應當給予合理補償。”