廠房租賃合同的有效性

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                        廠房租賃合同的有效性
　　無產權證、未經登記的廠房租賃合同有效嗎?我工廠是一家合伙性質的民營企業(yè)，專門生產防水產品。工廠有大約600平米的廠房兩間長期閑置。三年前，一家貨運公司出價15萬元租賃了這兩間工廠當倉庫用，
　　無產權證、未經登記的廠房租賃合同有效嗎?
　　我工廠是一家合伙性質的民營企業(yè)，專門生產防水產品。工廠有大約600平米的廠房兩間長期閑置。三年前，一家貨運公司出價15萬元租賃了這兩間工廠當倉庫用，租期為4年，租金按年付。這家貨運公司自從交了第一年賃金以后，就再也沒向我工廠支付租金。每次我們向其催款時，他們就說資金有點緊張，過一段時間肯定還，我們也就沒太認真，反正廠房也是空著不用。沒想這一拖就快兩年了。我們要求對方馬上支付所欠房租，否則就扣押庫房的貨物?？伤麄兙谷凰Ｙ嚕f我們的廠房沒有登記，產權不屬于我們，還說我們和他們簽訂的租賃合同沒有去房管部門備案，因此該合同沒有效力，拒絕支付房租。還威脅說，如果扣押貨物給貨主造成損失的話，要由我們負責。他們還拿出建設部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》給我們看。我們看了這個辦法后都不知該怎么辦，因為這個辦法的規(guī)定的確像他們說的那樣。我想問律師，難道我們的租金真的要不回來了嗎?如果真是這樣，那法律也太不公平了，難道就讓他們白租用我們廠房兩年嗎
　　參考：你企業(yè)將自有的廠房出租獲取收益，該廠房一直未辦理產權證，也未辦理租賃登記，其效力仍應認定為有效。也就是說，對方仍要支付其所欠的兩年租金。同時，如果對方不支付租金的話，你們也有權扣押其存放在庫房的貨物。當然扣押貨物的價值應與所欠租金相當。
　　雖然依建設部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，未依法取得房屋所有權證的，房屋不得出租。房屋租賃實行登記備案制度。但是，最高人民法院《關于適用合同法若干問題的解釋(一)》中第4條規(guī)定了：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。”而現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對此并無禁止性規(guī)定。建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬部門規(guī)章，不能做為認定合同效力的依據。
　　在商事行為中，以保護交易安全及效率為首要原則，在租賃合同當事人之間，應將物權關系與債權關系區(qū)別對待，該合同屬當事人真實意思表示，不違反法律規(guī)定，不損害國家、集體和其他第三人利益，未辦理產權證不影響租賃合同的有效成立。 而廠房租賃合同的備案登記也并非租賃合同生效的要件，該登記不具有設權性，只具有證權性的作用，備案登記賦予該合同對抗第三人的效力，即登記的承租人享有優(yōu)先購買權。 應注意的是，民商事行為的有效，并不能免除可能產生的行政責任，如基于稅收征收管理關系而產生的行政責任。