拆遷補(bǔ)償單價(jià)如何評(píng)估？

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拆遷補(bǔ)償單價(jià)如何評(píng)估

　　問：市民擔(dān)心正在公示的“區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)”會(huì)拉升房?jī)r(jià)，對(duì)此您怎么看?
　　聶院長(zhǎng)：指導(dǎo)單價(jià)可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，但公示之后的實(shí)際情況要比專家組預(yù)想的要好。當(dāng)初預(yù)計(jì)部分區(qū)位中低于指導(dǎo)價(jià)的房子價(jià)格會(huì)有一個(gè)較快較大的漲幅，但由于這個(gè)單價(jià)是采用該地區(qū)磚混二等二手房的均價(jià)算出來(lái)的，加之這些房屋交易量不是很多，所以，指導(dǎo)單價(jià)公示后對(duì)整個(gè)房市的沖擊不大。
　　比如河西地區(qū)，原來(lái)按地級(jí)算是五級(jí)、六級(jí)，現(xiàn)在一下升格到二級(jí)區(qū)位，拆遷補(bǔ)償也將從過去的每平方米1000多元升至每平方米3600元。但同時(shí)，該地區(qū)目前的二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到并超過這個(gè)數(shù)字，“拉升”之憂沒必要。
　　另外，如果不談“炒房”等因素，河西的房?jī)r(jià)已基本到位，再大幅上漲的空間很小。即便是炒家，“炒”也就是“炒”預(yù)期效應(yīng)。通過公示，房?jī)r(jià)并沒有大的波動(dòng)，這個(gè)信號(hào)提醒樓蟲，不要貿(mào)然入市。問：不管影響大小，事實(shí)上某些板塊已經(jīng)開始有借指導(dǎo)單價(jià)提高之名行房?jī)r(jià)上漲之實(shí)的趨勢(shì)，對(duì)此，政府應(yīng)該有什么措施?聶院長(zhǎng)：實(shí)際上，今年以來(lái)，從中央到地方，各級(jí)政府已經(jīng)做了一些工作，從宏觀上來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制高房?jī)r(jià)。比如，央行的121號(hào)文件、南京的加大土地供應(yīng)量、拆遷準(zhǔn)備金要到位等等。
　　南京人明顯感覺到房?jī)r(jià)在往上跑，應(yīng)該是在去年春節(jié)前后，那段時(shí)間，南京房?jī)r(jià)猛地漲了20%至30%，但是從今年下半年開始，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)開始減緩。開發(fā)商找理由抬高房?jī)r(jià)是要過市場(chǎng)檢驗(yàn)這一關(guān)的，并不是抓住一個(gè)理由，就能把價(jià)格炒上去的。
　　補(bǔ)償上不封頂評(píng)估只高不低
　　問：如果按照新拆遷法而增加的補(bǔ)償款還不足以填補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲的空當(dāng)，那么，靠什么來(lái)保障拆遷戶的利益?
　　聶院長(zhǎng)：新辦法與老辦法相比最顯著的變化是實(shí)行“等價(jià)有償、市場(chǎng)保價(jià)”原則。《拆遷區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)》是“最低價(jià)”和“保障線”。拆遷戶最后所得到的補(bǔ)償總額應(yīng)該不低于以平均價(jià)格在同一地段購(gòu)買相同面積房屋的總價(jià)。
　　市場(chǎng)化評(píng)估的好處很明顯：何時(shí)動(dòng)遷，何時(shí)評(píng)估，拆遷戶補(bǔ)償由當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)來(lái)確定。很多市民埋怨補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)“太低”，這是把指導(dǎo)單價(jià)與203號(hào)令中的補(bǔ)償單價(jià)進(jìn)行簡(jiǎn)單對(duì)比的結(jié)果。實(shí)際上，拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)是根據(jù)每個(gè)區(qū)位級(jí)別中各個(gè)分區(qū)的二手房成交均價(jià)而制定的，它是一個(gè)“保底不封頂”的最低保障線。在實(shí)際拆遷補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)一般都會(huì)高于指導(dǎo)單價(jià)。問：房產(chǎn)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，《拆遷區(qū)位補(bǔ)償指導(dǎo)單價(jià)》是“較為妥當(dāng)”的，您認(rèn)為呢?聶院長(zhǎng)：拆遷是一項(xiàng)周期性很長(zhǎng)的工作，短的要三四個(gè)月，長(zhǎng)的要七八個(gè)月。