陜西省房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域冷熱不均 房?jī)r(jià)上漲速度趨緩

近日，陜西省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《陜西房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展研究報(bào)告》。報(bào)告稱(chēng)，陜西省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，人們的購(gòu)房需求已經(jīng)逐漸由投資和剛性需求向改善性需求偏移，購(gòu)房行為更加理性。我省各地市房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展特點(diǎn)。

區(qū)域發(fā)展不均衡 西安發(fā)展空間大

根據(jù)抽樣數(shù)據(jù)顯示：按西安可購(gòu)買(mǎi)保障房的收入要求，家庭成員年收入情況低于每人12662元，中低以下收入家庭基本滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)保障房的收入條件；60%以上的中高以上收入家庭可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房滿(mǎn)足居住要求，商品房需求旺盛，房地產(chǎn)發(fā)展空間依然很大，西安市場(chǎng)的抗壓穩(wěn)定性較為良好。

而我省的一些三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)在前些年也發(fā)展得很快，但由于所處的位置，人口以自然增長(zhǎng)為主，流動(dòng)性不大，隨著前期的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房狀況得到初步緩解，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展空間將會(huì)縮小，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)明顯減緩。

銅川、延安及楊凌示范區(qū)在房?jī)r(jià)下跌同時(shí)，投資增速下降，待售面積增幅較大；陜南漢中區(qū)域，價(jià)格雖沒(méi)有下降，但是投資減緩，銷(xiāo)售下滑，待售面積增長(zhǎng)過(guò)快，將可能預(yù)示著本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)“冷”的信息，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。

商品房?jī)r(jià)格與可支配收入增速基本持平

房地產(chǎn)價(jià)格和收入的發(fā)展不平衡。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我省2008年以來(lái)商品住宅的價(jià)格的平均增長(zhǎng)速度和城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)速度基本持平，對(duì)于中高收入者而言，商品住宅的價(jià)格增長(zhǎng)速度并沒(méi)有向外界所說(shuō)的高的超過(guò)承受能力，總體來(lái)看全省的房?jī)r(jià)和居民收入增長(zhǎng)速度基本相匹配。

就局部地區(qū)來(lái)看，商品住宅均價(jià)和居民可支配收入增長(zhǎng)速度的差異不是一致的，如銅川市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度明顯高于收入的增長(zhǎng)速度，勢(shì)必會(huì)影響需求導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)發(fā)展緩慢。西安市、咸陽(yáng)市、漢中市、榆林市等地區(qū)居民收入增長(zhǎng)速度高于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快時(shí)，這些地區(qū)的人們就會(huì)選擇購(gòu)房，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

人口趨勢(shì)變化導(dǎo)致住房需求差異化

從人口趨勢(shì)變化來(lái)看住房需求市場(chǎng)的不均衡。2008年到2013年以來(lái)我省常住人口每年以0.5%的平均速度增長(zhǎng)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我省的11各市（區(qū)）常住人口的變化并不均衡。人口的增長(zhǎng)率以及結(jié)構(gòu)狀況也會(huì)影響房地產(chǎn)的需求變化，在不考慮其他影響條件下，人口的較快增長(zhǎng)將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，楊凌示范區(qū)、西安、延安、榆林和銅川常住人口因其地位及就業(yè)機(jī)會(huì)的增加呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，對(duì)住房的基本需求，必將會(huì)拉動(dòng)商品房的消費(fèi)；而商洛、漢中、咸陽(yáng)、渭南和寶雞這些年人口呈下降趨勢(shì)，人口流動(dòng)到其他地方，隨著人口的減少自然將會(huì)影響對(duì)房屋的需求。