房地產項目開發(fā)過程中的產品研發(fā)工作

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　　引言

　　房地產是指土地，建筑物及其他地上定著物。房地產開發(fā)的產品無非會以這三種形態(tài)存在，而且房地產產品相對于其他產品來說具有一些獨特的性征。比如不可移動性、獨一無二不可復制性、成本價值高大性等等。這些特性決定了房地產品的生產制造需要消耗較多自然資源，整合大量社會資源。房地產業(yè)區(qū)別于建筑業(yè)——具體從事工程設計的設計商、從事工程施工的建筑承包商，這些只是房地產產品的具體操作者，歸屬于建筑業(yè)。房地產開發(fā)就是組織、協調、整合各種社會資源，應用于地產項目本身，使預期房地產品得以實現，并達到預期投資成果的過程。

　　如果我們提出這樣的問題，在我們的個人工作崗位上，我們是專業(yè)的嗎，在專業(yè)上是強勢的嗎？我想大多數人都會說：是的。那么換個角度，我們在房地產項目開發(fā)的每個環(huán)節(jié)上是強勢的嗎，答案可能會不置可否。在生產房地產品的過程中，工程人員會首先把自己當作一個施工管理者，負責開發(fā)的人員首先會把自己當作一個公關者，研發(fā)人員會首先把自己當作一個工程設計者，銷售人員會把自己當作一個產品的推銷者……?！靶g業(yè)有專攻”是我們工作的根本，但是能在此基礎上做到博學是我們工作的一個難點。泛學的人往往不會有所強勢，而在某方面強勢的人往往會局限于自己的專業(yè)，而忽略了其他?！捌叫型较蛄Φ暮狭Υ笥诮徊媪Φ暮狭Α边@是簡單的力學原理。如何保證房地產項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)執(zhí)行力是平行同向的呢？這就要求我們具有考慮全局的工作態(tài)度和較全面的工作能力，在發(fā)揚自身強勢的基礎上，充分考慮與其他環(huán)節(jié)的工作協調一致性，從而推動項目整體工作向既定目標前進。

　　房地產項目開發(fā)過程中中的研發(fā)職能概述

　　“研發(fā)”顧名思義就是“研究和開發(fā)”，這里開發(fā)的含義應該是局限于技術開發(fā)這個層面而區(qū)別于整個項目的開發(fā)。在整個項目的開發(fā)過程中，研發(fā)環(huán)節(jié)處于中間環(huán)節(jié)，前接項目拓展，后接運營，工程，銷售等等各個環(huán)節(jié)。從項目運作流程上來說，研發(fā)是產品的設計者。其工作內容是依據投資決策，可行性研究，進行工程項目的方案設計，擴初設計，施工圖設計，使產品圖紙化，進而指導工程施工，使銷售成果得以實現。

　　地產開發(fā)行業(yè)的研發(fā)工作不同于其他產品的研發(fā)工作。汽車制造商可以有自己獨立的研發(fā)部門而不借助于其他的外部技術力量，甚至產品設計圖紙可以重復利用。房地產的研發(fā)工作則會有很大的區(qū)別。房地產品在區(qū)位上的獨一無二差異性，導致產品的不可復制性，其成本價值高大的特性也使房地產品在制造工程中有大量資源的消耗，因此，房地產品研發(fā)設計工作必須依賴方案設計商，施工圖設計商，專業(yè)設計商等外部技術力量的支持。我們從事的具體研發(fā)工作就是整合這些外部技術資源，保證其按照我們的投資決策、項目定位，成本要求，客戶需求來設計出既定的房地產品。所以，從房地產開發(fā)外部環(huán)節(jié)上來說，研發(fā)職能是整合外部技術資源并應用與項目本身。

　　那么在內部環(huán)節(jié)方面研發(fā)的具體職能又是什么呢？從內部工作流程這個角度上來說，研發(fā)的職能是服務性的職能。服務什么？為誰服務？又怎么服務呢？

　　研發(fā)工作的本身要求具備較強的專業(yè)技術優(yōu)勢，這是從事這項工作的根本，也是整合外部技術資源為我所用，切實配合內部工作的有效保障。研發(fā)的服務內容就是為項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)提供技術服務和技術支持。研發(fā)人員應該利用自身在專業(yè)方面的知識和技能為投資決策，項目定位，項目拓展，運營核算，工程實施，銷售促進提供在建筑技術專業(yè)方面的各項支持。片面強調或注重自身的技術含量而忽略其他環(huán)節(jié)如成本、施工進度，客戶等等這樣的工作作風是不足取的；如果研發(fā)人員工作經驗不足，基礎知識不牢固，專業(yè)技術優(yōu)勢將不復存在，就不能談到整合外部的技術資源并為我所用。所以研發(fā)工作在工作態(tài)度上應該明白自身的工作是服務性的工作，在工作特點上應該是專業(yè)技術性較強的工作，在工作內容上應該是協調各種技術資源的工作。

　　產品研發(fā)在項目開發(fā)過程中與各職能部門的關系

　　綜上所述，研發(fā)在實際工作當中，與各職能部門的關系主要是技術方面的配合，輔助，為各部門提供專業(yè)技術支持，做好技術服務工作。下面是筆者對研發(fā)工作在項目開發(fā)內部各環(huán)節(jié)中的職能做個簡單的解析。（有關其他職能部門職能文后附注）

　　一、 研發(fā)與項目拓展

　　如果將研發(fā)的市場調研，可行性研究的職能從其工作內容中剝離出來，研發(fā)對拓展的輔助配合性就顯得更加突出。其中包括：

　　1. 對政府區(qū)域規(guī)劃，控制性詳細規(guī)劃以及相關規(guī)劃控制條件的解釋，分析修建性詳細規(guī)劃的可能實現程度

　　2. 對項目及產品定位提供專業(yè)指導性意見。

　　3. 對宗地所在規(guī)劃區(qū)域的地位及潛力進行評價

　　4. 配合進行土地成本的測算。

　　5. 根據宗地條件對施工難點及施工成本進行指導性預測。

　　6. 對宗地本身的地質條件，自然氣候條件，市政配套條件，景觀特點，周邊設施條件，交通通訊條件進行評價

　　二、研發(fā)與運營

　　研發(fā)相對于運營的職能在于為項目成本控制提供技術支持，并根據成本控制要求，利潤目標要求對技術方案進行優(yōu)化從而實現項目價值最大化。

　　1. 為前期規(guī)劃草案的成本概算提供相關經濟技術指標控制值

　　2. 為方案組織設計階段的的多方案經濟效果評價測算提供技術依據

　　3. 在方案組織設計階段根據成本利潤限值要求對選定方案進行調整并在內部各專業(yè)進行細化，實現方案價值最大化，為產品創(chuàng)造最佳性價比做準備

　　4. 在施工圖組織設計階段對建筑材料，設備選型，結構及基礎選型，施工附加成本（取決于施工難易程度）進行把控，努力做到圖紙上的成本最低，優(yōu)化設計減少圖紙變更

　　5. 在施工進行過程中為招投標，概預算，設計變更，銷售變更，施工變更等引起的成本變化及控制提供技術支持

　　6. 簽訂縝密的委托設計合同，推行限額設計，減少設計成本

　　三、研發(fā)與開發(fā)

　　開發(fā)是為項目辦理各項建設手續(xù)的職能部門。研發(fā)應該為開發(fā)辦理各項建設手續(xù)提供技術支持，使開發(fā)手續(xù)辦理更快捷、更有效，并應該在充分考慮國家政策，法規(guī)，技術規(guī)范的前提下，實現規(guī)劃方案、外網設備選型、管線布置，景觀布置的經濟性，合理性。

　　1. 提供辦理建設投資計劃手續(xù)的各項指標

　　2. 提供規(guī)劃設計條件，修建性詳細規(guī)劃，單體建設工程規(guī)劃所需要的各種技術文件及圖紙

　　3. 配合組織專業(yè)設計院進行管線綜合設計，外網配套施工圖設計，并組織設計交底

　　4. 對外網配套手續(xù)的辦理提供技術指導性意見，例如給排水，供電，煤氣，供熱，通訊，視訊等專業(yè)的設備選用，技術方案優(yōu)化

　　5. 為施工許可手續(xù)的辦理提供技術支持，例如施工圖審查等

　　6. 為辦理房產銷售手續(xù)，房屋產權證書等提供技術支持，例如戶型圖的整理等