房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概要

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 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵與意義

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義

房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面等。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。

（一）工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。

1.項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準(zhǔn)備和組織工作，包括落實設(shè)計意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。

2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。

3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。

4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。

5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

（二）開發(fā)項目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。

1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。

（1）進(jìn)度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進(jìn)度計劃一般分成三類：

第一類，客觀進(jìn)度計劃。從工程項目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。

①橫道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按計劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。

②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。

第二類，總進(jìn)度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個工程的施工進(jìn)度計劃。總進(jìn)度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。

第三類，單位工程進(jìn)度計劃。以單位工程為對象進(jìn)行編制。

（2）進(jìn)度計劃的監(jiān)測——防止進(jìn)度滑動。定期取得工程實際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑動原因，保證工期按時完成?！斑M(jìn)度滑動”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。

（3）進(jìn)度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。

2.質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：

（1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

（2）對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。

（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。

（4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。

（1）直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機(jī)械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在的問題。

（2）間接費用監(jiān)測分析。間接費的預(yù)算數(shù)量是以直接費為基礎(chǔ)，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預(yù)算費用比較，進(jìn)行有效控制。