韓世同：我國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)需要多方共同運(yùn)營

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廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、資深房地產(chǎn)專家韓世同表示，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，不能僅靠一方主導(dǎo)，而應(yīng)該由政府統(tǒng)籌，引導(dǎo)開發(fā)商、保險(xiǎn)企業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等多方共同運(yùn)營。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、資深房地產(chǎn)專家 韓世同

養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大

在韓世同看來，目前我國社會(huì)開始步入老齡化階段，中老年人占比越來越多，使得國家對(duì)這方面也越發(fā)重視。“去年國務(wù)院頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，是一個(gè)具有綱領(lǐng)性意義的文件。”

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，我國老年人口數(shù)量突破2億大關(guān)，老齡化水平達(dá)14.8%，預(yù)計(jì)到2030年，老年人口將達(dá)到3.6億，占總?cè)丝诘?4%。如何安置這數(shù)量龐大的群體?在“十一五”期間，政府便提出“9073”格局，即90%老人依靠居家養(yǎng)老、7%依靠社區(qū)養(yǎng)老、3%依靠機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

根據(jù)推測(cè)，2025年-2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬多億元。

然而，在存在巨大缺口的同時(shí)，韓世同認(rèn)為，我國現(xiàn)在的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不充分：“民政系統(tǒng)一直在做這方面的工作，但是兩極分化較為嚴(yán)重，要不就很高端，比如療養(yǎng)院，一般老人不一定能接受;要不就很低端，在財(cái)力、管理等各方面跟不上，受到詬病。”

房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)存“圈地”質(zhì)疑

隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被提上議程，以往政府主導(dǎo)、福利性機(jī)構(gòu)為主體的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，逐漸演變?yōu)橐悦耖g或者社會(huì)養(yǎng)老作為主力軍。不少人預(yù)測(cè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的春天已經(jīng)來臨。與此而來的，還有紛紛對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)表現(xiàn)出興趣的企業(yè)，包括房企。

2010年，地產(chǎn)巨頭萬科便高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。隨后，保利、綠城、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、花樣年等上市公司，以及家和、路勁等中小型房企，都紛紛拋出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。

然而，韓世同直言目前部分開發(fā)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，存在著“圈地”的質(zhì)疑。

“很多開發(fā)企業(yè)借著養(yǎng)老話題拿地，掛羊頭賣狗肉。”韓世同指，有些開發(fā)商不懂養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但由于政府鼓勵(lì)，在拿地方面有優(yōu)惠，因而蜂擁而至。在建設(shè)過程中稍微加點(diǎn)養(yǎng)老方面的元素，實(shí)質(zhì)還是在做傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。

養(yǎng)老地產(chǎn)需要復(fù)合式運(yùn)營

與傳統(tǒng)地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)。韓世同進(jìn)一步指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能光靠政府，只有復(fù)合式運(yùn)營，才能真正實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的宗旨。

韓世同列舉了系列數(shù)據(jù)表明，廣州很多民政系統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)其實(shí)經(jīng)營得不錯(cuò)，收益不比商業(yè)地產(chǎn)低。“8%-10%的年投資回報(bào)率是非常普遍的。而國外一些上市公司運(yùn)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)回報(bào)率甚至能達(dá)到17%-18%。實(shí)踐說明，社會(huì)資金可以被引進(jìn)來。”

然而他認(rèn)為，大多數(shù)社會(huì)企業(yè)并不懂得如何去運(yùn)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

“開發(fā)商擅長的是建房子、造房子;險(xiǎn)企有錢，對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。那么，政府是否能夠起到引導(dǎo)、牽頭的作用，把有意于發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商和愿意出錢的保險(xiǎn)公司，以及醫(yī)療機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合起來，讓它們各自發(fā)揮長處?”

“我推崇一個(gè)案例。”韓世同所指的，是位于白云區(qū)的一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。“那里環(huán)境優(yōu)美，十分適合老年人居住，房間大概20平方米一個(gè)人，帶有簡單的廚廁。此外，機(jī)構(gòu)跟醫(yī)院掛鉤，等于既是養(yǎng)老院也是護(hù)理院。”韓世同介紹，老人入住所采取的形式是購買使用權(quán)，即交付一定費(fèi)用可以終老。“否則如果要買房才能養(yǎng)老，那代價(jià)太大了，老人們接受不了。我母親七八年前繳納了4.5萬元左右，同時(shí)還需要交伙食費(fèi)、管理費(fèi)等，一直住到終老。”

“說到底還是要?jiǎng)?chuàng)新。”韓世同希望，政府與社會(huì)各界能盡快探索出一種好的經(jīng)營模式，并推廣復(fù)制，為更多有需要的人提供服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所樂”。

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