朱大鳴:房價(jià)同比大降是采取救市政策的根本前提

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媒體報(bào)道稱，二季度以來，全國房價(jià)下行趨勢不斷加劇。全國70個(gè)大中城市中環(huán)比下降的城市數(shù)量5月份擴(kuò)至五成，而6月份更是急增至逾七成，加上持平的城市數(shù)量，70城市中房價(jià)環(huán)比“止?jié)q”的數(shù)量已有九成。在此背景下，分析人士認(rèn)為，限購政策或迎來退出“窗口期”，目前已有呼和浩特、濟(jì)南、無錫等多個(gè)城市表態(tài)取消限購，下半年預(yù)計(jì)將有更多非一線城市加入取消或放松限購的陣營。

說來說去還是那個(gè)問題，即說房地產(chǎn)市場迎來拐點(diǎn)主要依據(jù)是環(huán)比下降和成交量下降，這并不能構(gòu)成房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)的有效證據(jù)，也不是放松調(diào)控政策的有效依據(jù)。但是，從目前的態(tài)勢來看，很多地方已經(jīng)開始了新一輪的救市。河北省政府最近已經(jīng)發(fā)文對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。同時(shí)，對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。這些措施實(shí)際上都是2008年的救市措施，契稅減半以及免征個(gè)人所得稅是當(dāng)年救市的核心，他們已經(jīng)突破要不要放松限購的界限，而是提升到了積極救市的層面。

除此之外，南寧、天津、無錫、?？?、溫州、呼和浩特、濟(jì)南等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整，呼和浩特、濟(jì)南、無錫更直接表態(tài)取消限購。上海也在瘋傳限購取消，但官方表態(tài)稱上海不存在取消限購問題。這些地方還算比較明確說明自己的態(tài)度，還有的地方猶抱琵琶半遮面，遮遮掩掩實(shí)施救市政策。

客觀地說，救市政策并非好不好的問題，而是時(shí)機(jī)選擇問題。就當(dāng)前情況來看，發(fā)出救市政策負(fù)面效應(yīng)要比其正面效應(yīng)大。原因是我們多年來是想降低房價(jià)，以便減少高房價(jià)對中國經(jīng)濟(jì)和老百姓生活的雙重?cái)D壓，但是，從目前來看，人們往往關(guān)注到了房價(jià)上漲對于地方財(cái)政以及經(jīng)濟(jì)數(shù)字拉動功能。早年房價(jià)尚在相對低位時(shí)，依靠這一策略是明智的，如今房地產(chǎn)價(jià)格基本上在非常高的位置上，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大。如果再依靠救市和貨幣超發(fā)來解決這些問題，估計(jì)不但效果不好，反而會養(yǎng)虎為患，一旦負(fù)面效應(yīng)發(fā)生鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，引起經(jīng)濟(jì)動蕩到時(shí)候徹底無良藥可治療，豈不是悔之晚矣。

對于是否應(yīng)當(dāng)放松調(diào)控政策的問題，最高層并沒有有針對性的給出答案。但是，李克強(qiáng)總理在談到調(diào)控政策時(shí)指出，“在區(qū)間調(diào)控的基礎(chǔ)上，注重實(shí)施定向調(diào)控”。具體來說，就是“保持定力、有所作為、統(tǒng)籌施策、精準(zhǔn)發(fā)力，在調(diào)控上不搞‘大水漫灌’，而是抓住重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，更多依靠改革的辦法，更多運(yùn)用市場的力量，有針對性地實(shí)施‘噴灌’‘滴灌’。這是區(qū)間調(diào)控方式的深化。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家們普遍認(rèn)為，不搞大水漫灌式調(diào)控，信貸全面放松的可能性較小，也就說此前三率齊降的政策組合可能性比較小。有針對性地滴灌可能意味著針對實(shí)體企業(yè)告貸無門的問題精準(zhǔn)發(fā)力。

政策工具本身并不存在好壞之分，我們擔(dān)心的是這些有針對性的信貸會不會轉(zhuǎn)手繼續(xù)推動資產(chǎn)價(jià)格上漲。這是問題的關(guān)鍵所在，因?yàn)檫^去曾經(jīng)的一段時(shí)間，信貸轉(zhuǎn)換成為高利貸資本，成為過去五六年推動房價(jià)快速上漲的內(nèi)在動因，其結(jié)果大家也都看到了，騎虎難下。

經(jīng)濟(jì)增長的數(shù)字固然非常重要，但是，核心問題是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的能力問題更為關(guān)鍵，因?yàn)槿绻^于強(qiáng)調(diào)數(shù)字可能就會傾向于短期行為，這些短期行為反而壓制了激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長的潛力。所有的問題都指向房地產(chǎn)市場到底是否存在真正的降價(jià)，如果這一點(diǎn)沒有搞清楚我們可能就會陷入老悖論上去。如果房地產(chǎn)市場真實(shí)同比降價(jià)幅度超過10%甚至20%，各地救市無可厚非，關(guān)鍵是我們的市場有沒有真正的降價(jià)。過去的一年中國房地產(chǎn)市場漲幅高達(dá)20%，我們對之并沒有采取特別的措施，如今同比尚未降價(jià)，就開始非對稱刺激，問題可能就非常大。總而言之，救市無可厚非，但其基本前提是房價(jià)同比存在大幅度下降。如果出現(xiàn)這種狀況，請拿出有力的證據(jù)，這才能以理服人，而非到處制造房價(jià)暴跌的恐怖氣氛。經(jīng)濟(jì)決策畢竟不是靠感覺，而是靠理性分析以及實(shí)踐證據(jù)的支撐。