《不動產(chǎn)登記細(xì)則》征民意 登記后房產(chǎn)證丟了不用急

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　　《條例》出臺后，國土資源部加快工作進(jìn)度，在前期理論研究及立法工作成果基礎(chǔ)上，研究形成了《細(xì)則》初稿。

　　3月26日，國土資源部就《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則(草案征求意見稿)》公開征求社會意見。這意味著不動產(chǎn)登記進(jìn)程再近一步。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》已于2015年3月1日起實施。與《條例》配套的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》是不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的關(guān)鍵一環(huán)。

　　中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮此前表示，去年底公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》更多是原則性與方向性內(nèi)容，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記框架性的指導(dǎo)意見。而實施細(xì)則敲定了相關(guān)制度與操作辦法，包括登記人員與登記程序，更具操作性，有利于基層不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的鋪開。

　　國土資源部這次發(fā)布的實施細(xì)則(征求意見稿)共8章137條。

　　國土部不動產(chǎn)專家委員會委員、中央財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法研究所所長尹飛認(rèn)為，實施細(xì)則比較全面地總結(jié)了登記實踐中的經(jīng)驗，吸收了此前土地登記辦法和房屋登記辦法的經(jīng)驗，實際操作性更強(qiáng)。

　　在登記程序方面，《細(xì)則》明確了登記的一般程序，即申請、受理、審核、登簿。

　　尹飛表示，“這跟過去的做法是完全不同的，此前還規(guī)定了發(fā)證。過去房產(chǎn)證很重要，因為建設(shè)部的規(guī)章里面講房產(chǎn)證是房屋權(quán)利的唯一合法憑證，但物權(quán)法采用的是權(quán)利登記制。物權(quán)法規(guī)定登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，進(jìn)行房屋交易需以登記簿為準(zhǔn)，權(quán)屬證書只是享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。新版不動產(chǎn)權(quán)證書上設(shè)置的使用期限曾一度引發(fā)熱議，但真正對老百姓有意義的是登記簿而不是權(quán)屬證書，物權(quán)歸屬的根據(jù)是登記簿而非權(quán)屬證書。”

　　《細(xì)則》第二十五條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提交的申請材料、審核結(jié)果等，依法將辦理的各類登記事項清晰、準(zhǔn)確、完整地記載于不動產(chǎn)登記簿。

　　從實施細(xì)則第三十一條可以看到，不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人提出補(bǔ)發(fā)申請的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明后，予以補(bǔ)發(fā)。

　　“過去出現(xiàn)上述情況需要公告3個月，因為房產(chǎn)證是唯一合法憑證，怕出現(xiàn)虛報的情況?，F(xiàn)在以登記簿為準(zhǔn)，就沒有那么嚴(yán)格了。三個月中房價有漲跌，現(xiàn)在就不會影響買賣，更適應(yīng)整個市場發(fā)展的需要。”尹飛說。

　　另外，《細(xì)則》對登記程序中可能遇到的特殊問題，如共用不動產(chǎn)登記如何申請、委托申請的具體程序等，逐一細(xì)化。并且，對監(jiān)護(hù)人代為申請登記或者委托他人申請登記需提交的有關(guān)材料作出特殊規(guī)定，也規(guī)定了不予登記、實地審查，以及公告的具體適用情形。

　　值得注意的是，《細(xì)則》第九十八條中，提到了預(yù)購商品房抵押登記應(yīng)提交的材料。

　　尹飛說，“預(yù)購商品房抵押此次做了重要調(diào)整，從預(yù)告登記調(diào)到了抵押登記。在實踐中，有一些法院的判決認(rèn)為預(yù)購商品房是預(yù)告登記，即便做了預(yù)購商品房抵押登記，他也不認(rèn)可抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因為按照物權(quán)法的規(guī)定，預(yù)告登記只能限制處分權(quán)。此次將預(yù)購商品房抵押調(diào)到抵押登記，既維護(hù)了銀行利益，也維護(hù)了購房者的權(quán)益。因為這樣的話，購房者將預(yù)購房屋抵押給銀行，銀行享有了抵押權(quán)，對開發(fā)商來說就不用再對購房者負(fù)連帶責(zé)任，責(zé)任少了，相應(yīng)向購房者的收取費(fèi)用也少了。”

　　所謂預(yù)購商品房抵押，也就是通常所說的按揭，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔(dān)保。

　　另外，《細(xì)則》對不動產(chǎn)登記簿、登記類型、登記辦理等做了詳細(xì)規(guī)定。

　　國土部地籍管理司司長王廣華曾對媒體表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心功能和目的，在于保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，壓制房地產(chǎn)健康發(fā)展的枷鎖逐步解除，不動產(chǎn)登記條例是房地產(chǎn)稅制出臺的前提，逐步完善的房地產(chǎn)市場制度和政策將出臺。