房地產(chǎn)饑餓營銷怎奈何

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　　在市場營銷學(xué)中，所謂“饑餓營銷”，是指商品提供者有意調(diào)低產(chǎn)量，以期達(dá)到調(diào)控供求關(guān)系、制造供不應(yīng)求“假象”、維持商品較高售價和利潤率。電子產(chǎn)品蘋果品牌實施的“饑餓營銷”戰(zhàn)略為其贏得了全球市場。

　　地產(chǎn)銷售上，無論是旺季還是淡季，“饑餓營銷”都是開發(fā)商的慣常手段。處于旺季的時候，多數(shù)樓盤會放慢銷售速度，將整個銷售周期拉長，以形成多次調(diào)價機(jī)會；處于淡季的時候，也會有樓盤每次推出相當(dāng)有限的房源，制造熱銷九成乃至所謂售罄的模糊話題，之后數(shù)次適量加推，宛若擠牙膏。

　　房市淡季，樓盤價格不占優(yōu)，一次性推出房源過多，給購房者挑挑揀揀的機(jī)會，總體銷售量反而上不去，容易形成滯銷。這幾乎是業(yè)內(nèi)共識。寧波有幾個銷售不好的項目，大都在蓄客不理想的情況下，仍舊一次性推出了數(shù)百套房源，導(dǎo)致前期去化率不高，后續(xù)宣傳找不到點(diǎn)，雄心壯志活生生給悶了進(jìn)去。當(dāng)然也有和盤托出而制勝市場的，那往往是這個樓盤的價格一出來，可以拉低一座城市的均價———這是價格戰(zhàn)的勝利了。

　　回到“饑餓營銷”的話題，“饑餓營銷”作為一種銷售手段，在市場經(jīng)濟(jì)中的威力有目共睹?？梢哉f，房地產(chǎn)市場是伴隨著“饑餓營銷”的策略而風(fēng)生水起的，階段性供小于求的失衡，往往是人為的“饑餓營銷”所造成。

　　“饑餓營銷”的合理性毋庸置疑。但是房地產(chǎn)涉及民生，所以常常有針對性的行業(yè)新規(guī)出爐打壓這個手段。2010年國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中就有一條針對這種捂盤惜售性質(zhì)的“饑餓營銷”，“已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源”。寧波隨后跟進(jìn)細(xì)則，出臺《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售管理的通知》，明確“應(yīng)在預(yù)售許可證發(fā)放之日起15日內(nèi)一次性公開對外銷售”。

　　那么兩年多來療效如何？事實上，規(guī)定歸規(guī)定，捂盤惜售的“饑餓營銷”從來沒有缺席過。除了零星有幾個樓盤因這種營銷方式被媒體曝光，更多的樓盤則成了漏網(wǎng)之魚，至于懲罰，也無關(guān)痛癢，責(zé)令限期整改云云。其實應(yīng)對這個“規(guī)范”，金蟬脫殼易如反掌。假設(shè)某樓盤總共10幢樓，預(yù)售許可證一次性領(lǐng)取，號稱一次性開盤，但優(yōu)惠措施每次只針對其中一幢樓，其他的樓你要買就得原價買，勢必造成購房者只買其一不買其九。如此一二三四五六七八九十不斷加推，一把連順打下來，一切規(guī)范在其面前統(tǒng)統(tǒng)失效。

　　既然要遏制，要規(guī)范，之前的新規(guī)又被破解，筆者以為相關(guān)部門應(yīng)該拿出個行之有效的方法，不然效果沒有，一紙空文，博個虛名———倒不如大度地就讓開發(fā)商隨心所欲該捂則捂吧。