北京2012年新房住宅成交量為近三年來最高

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        北京美聯(lián)市場研究部高級經理張磊認為，在樓市經歷了近年“最冷”淡季后，這一“碩果”的得來顯得格外富有戲劇性。張磊分析說，無論是市場成交區(qū)域結構還是成交房源組成，都遵循了萬能的“二八法則”，即五環(huán)外成交量占總體成交量的80%，140平方米以下成交量占總體成交量的80%，剛需無疑是2012年樓市的“救世主”，如果2012年房地產市場要頒發(fā)最突出貢獻獎，那么此獎非剛需莫屬。

        北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉也對社科院的預測表示不認同，他說，目前市場上普遍認為剛性需求群體就是“無房戶”并迫切需要購買第一套住房的人，而這一需求是在不斷增加中的，拋開人口增長因素不提，僅從購房資格達標角度看，一批又一批的有資格購房者將是一批又一批的剛需人群。

        而“剛需當?shù)馈钡谋澈蟾邢拶徴叩摹叭χ巍焙?0/90政策的“扶持”。一紙限購，將投機、投資大軍擋在市場門外。而2006年就已開始施行的70/90政策更是長遠地調整了市場的供應結構，不得不說“剛需當?shù)馈笔潜厝唤Y果。

        而隨著人口結構的變化和產品供應的轉型，剛需市場今天的榮耀是否終將被逆轉、被寫進歷史呢？

        北京美聯(lián)市場研究部高級經理張磊說，在現(xiàn)階段的政策背景下，投資需求基本離市，改善性需求還并不具備逆轉剛需市場的實力，而剛剛吹響的城鎮(zhèn)化號角卻為剛需市場的未來發(fā)展注入了新活力。

        據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年末中國城鎮(zhèn)人口占總人口比重達到51.27%，城鎮(zhèn)人口數(shù)量首超農村。有人認為，這個城鎮(zhèn)化率是按城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計的，其中還包括了1.6億的農民工，若按戶籍來算，人口城鎮(zhèn)化率只有35%左右，遠低于世界52%的平均水平，未來潛力巨大：城市化率每提升1個百分點，意味著新增2000萬城鎮(zhèn)人口，其中15%為25歲的適婚年齡人口，剛需的主力人群。

        自2011年調控以來，受到限購政策的影響，仍然能夠活躍在住宅市場的需求多為首次置業(yè)或已有一套住房的升級型客群，這部分客群由于自身承受能力限制，多會選擇較低總價的中小戶型。而2013年基于限購政策仍將延續(xù)的影響，因此今年中小戶型產品仍將是市場主推戶型。

        北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉從另一角度分析認為，在調控政策下，開發(fā)商都謀求從產品入手增加收益，比如，以往90平方米戶型很少有兩居，但如今很多項已經將其做成了三居格局，新項目中也很少有兩居能超過90平方米的產品，60平方米左右的兩居日漸普遍。從這一統(tǒng)計結果看，50至90平方米的住宅產品比例將越來越高。尤其在北京，開發(fā)商因已不能從土地溢價中獲取更多從而紛紛開始鉆研產品類型，促成了低總價戶型成為市場供應主流。

        在未來，隨著新城建設的不斷深入，政策布局條理性漸顯，各區(qū)域的發(fā)展重點及特點將會被政策勾勒得更加清晰，而房地產作為重要支柱產業(yè)也會在其中起到重要作用，即輔助行政區(qū)域功能特點的建立和形成。