2015年房地產估價師考試《理論與方法》：房地產需求

　　5．房地產供求與價格

　　5.1房地產需求

　　5.2房地產供給

　　5.3房地產均衡價格

　　5.4房地產供求與價格關系的特殊性

　　5.1房地產需求

　　5.1.1房地產需求的含義

　　5.1.2決定房地產需求的因素

　　5.1.3房地產需求曲線

　　5.1.1房地產需求的含義

　　房地產需求

　　是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數(shù)量

　　需求的條件

　　一是消費者愿意購買

　　二是消費者有能力購買

　　房地產市場需求

　　指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有消費者對某種房地產所愿意并且能夠購買的數(shù)量，即所有消費者需求的總和

　　【注意】

　　談需求時一定要說明在某一時間、某一市場（區(qū)域）、某一價格水平下的需求

　　不談在某一價格下，直接談需求等同于欲望與需要，不是經濟學上的需求

　　【典型例題】

　　形成房地產有效需求必須具備的條件有（ ?。?/p>

　　A．消費者有購買房地產的意愿

　　B．消費者能夠承受并支付得起房地產價格

　　C．城市經濟高速發(fā)展

　　D．人口急劇增長

　　E．房地產供給大于房地產需求

　　【答案】AB

　　5.1.2決定房地產需求的因素（五因素）

　　該種房地產的價格水平（反向）

　　需求與其價格求成負相關

　　特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品）

　　【相關鏈接】大腕中的經典臺詞

　　一定得選最好的黃金地帶，雇法國設計師，建就得建最高檔次的公寓，電梯直接入戶，步行最少也得四千平米。什么寬帶呀，光纜啊呀，衛(wèi)星啊呀，能給他接的全給他按上。樓上有花園，樓里有游泳池，樓里站一英國管家，戴一假發(fā)，特紳士的那種。業(yè)主一進門甭管有事沒事都得跟人家說：“May I help you sir？”一口地道的英國倫敦腔，倍有面子！社區(qū)里再建一所貴族學校，教材用哈佛兒，一年光學費就得幾萬美金。再建一所美國診所，二十四小時候診。就是一個字：貴！看感冒就得花個萬八千的。周圍鄰居不是開寶馬就是開奔馳，你要是開一日本車，你都不好意思跟人家打招呼……你說這樣的公寓一平米得賣多少錢？（我覺得怎么著也得二千美金吧？）二千美金？那是成本！四千美金起。你別嫌貴，還不打折。你得研究業(yè)主的購物心理，愿意掏二千美金買房的業(yè)主，根本不在乎再多掏二千。什么叫成功人士，你知道嗎？成功人士就是買什么東西，都買最貴的，不買最好的！所以，我們做地產的口號就是：不求最好，但求最貴！“

　　消費者的收入水平（同向）

　　一般情況下需求與收入正相關

　　低檔商品的需求與收入成負相關

　　消費者的偏好（同向）

　　需求與偏好程度成正相關

　　相關物品的價格水平

　　替代品－一種價格上升，對另一種的需求增加（經濟適用房與商品房）

　　互補品－一種價格上升，對另一種的需求減少（住宅與其配套商業(yè)）

　　消費者對未來的預期

　　對未來收入的預期（同向）

　　對房地產價格走勢的預期（反向）－持幣觀望

　　5.1.3房地產需求曲線

　　實質

　　需求曲線表示房地產需求量與價格之間的關系

　　需求曲線的要素（三要素）

　　縱坐標軸表示某種房地產的價格（P）

　　橫坐標軸表示某種房地產的需求量（Q）

　　需求曲線（D）向右下方傾斜

　　【難點】需求曲線的變動（點移與線移）

　　該房地產本身的價格變動，需求量延需求曲線移動，價格提高，點向下向左移，價格降低，點向右移

　　該房地產本身價格以外的因素變動，需求曲線向左或向右平移（引起需求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移）

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